Promesa De Compraventa

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente
WILLIAM NAMÉN VARGAS

Bogotá, D. C., primero (1º) de julio de dos mil nueve (2009).
Discutida y aprobada en Sala de once (11) de mayo de dos mil nueve (2009)

REF: 11001-3103-039-2000-00310-01

Se decide el recurso de casación interpuesto por la sociedad demandada Fiduciaria Santander S.A. –enliquidación- frente a la sentencia proferida el 5 de julio de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario promovido en su contra y de Cipres Trade Center S.A por la sociedad Weston Ltda.

ANTECEDENTES

1. En el libelo genitor del proceso, la demandante, solicitó, principalmente, declarar resuelto el contrato de promesa de compraventasuscrito el 14 de julio de 1995 sobre el local 304 y garajes 219 y 220, ordenar la restitución de $98.905.000 pagados a título de anticipo del precio y condenar a las demandadas a los perjuicios causados con su respectiva actualización o, en subsidio, incumplido “consecutivamente” por Fiduciaria Santander S.A. el de fiducia celebrado por ésta con Cipres Trade Center S.A. respecto de la promitentecompradora, el referido negocio preparatorio, y solidariamente responsables a las demandadas de los daños ocasionados con la inejecución de las obligaciones contractuales (fls.91 y 95, cdno. 1).

2. La causa petendi, en síntesis, se sustentó en los siguientes hechos:

a) Cipres Trade Center S.A. ofreció construir un centro comercial en la esquina suroriental del cruce de laavenida carrera 68 con calle 17 de esta ciudad, publicitó y realizó ofertas de separación de inmuebles con formatos de adhesión para vincular probables adquirentes al proyecto.

b) Los anuncios y las ofertas mencionaban la participación y respaldo de Fiduciaria Santander S.A., con quien la oferente celebró mediante escritura pública número 1362 otorgada el 2 de junio de 1995 en laNotaría Décima de Bogotá, un contrato de fiducia mercantil constituyendo un patrimonio autónomo y transfiriéndole irrevocablemente la propiedad del inmueble en carácter de fideicomitente.

c) El objeto del contrato fiduciario, contempló, entre otros aspectos, la percepción, administración y control de los fondos provenientes del fideicomitente y promitentes compradores por la FiduciariaSantander S.A., la constitución de garantías y suscripción de documentos en nombre de aquél, la destinación de los recursos al proyecto, la transferencia de los bienes a los promitentes compradores a su terminación y la ejecución de las gestiones pertinentes, quedando clara la intención de su celebración con la exigencia de aprobación del presupuesto por la fiduciaria, facultada para comprometersu responsabilidad conjunta, recaudar los dineros, invertirlos y obligada a proteger el patrimonio autónomo contra actos de terceros y del fideicomitente, de donde asumieron responsabilidad por lo recibido.

d) Por la confianza en el publicitado respaldo y garantía de Fiduciaria Santander S.A., recogiendo la oferta de locales realizada por ésta y la fideicomitente, firmó un documentode reserva elaborado por aquélla con cláusulas o condiciones adhesivas del derecho de compra de unidades.

e) Celebró un contrato de promesa de compraventa basado en la manifestación de Fiduciaria Santander S.A. sobre la obtención del “punto de equilibrio” del proyecto en marzo 6 de 1996, acordando pagarle directamente los dineros y su devolución por la fiduciaria en caso de nolograrlo, en cuyo cumplimiento canceló la suma de $98.905.000,00.

f) Cipres Trade Center S.A. no terminó el proyecto, modificó la construcción reduciéndola a dos pisos y el tercer piso donde estarían los bienes prometidos en venta, nunca se construyó, haciendo imposible su objeto.

g) Las demandadas, conociendo la imposibilidad de cumplir, no comparecieron a otorgar la...