Publicidad de los derechos reales

LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO
ARGENTINO
ANTES Y DESPUÉS DE LA LEY 17.801 (*)
por
Luis Moisset de Espanés
(*) Este trabajo corresponde a la clase dictada en el
concurso para proveer la Cátedra titular de Derechos Reales.
Fue publicado originariamente en el "Boletín de la Facultad
de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional
de Córdoba", año XXXVI,enero-junio 1972, Nº 1-2, p. 9.

1. INTRODUCCIÓN
La manera en que ha sido formulado el tema por elTribunal está prefijando, en alguna medida, el alcance y contenido de nuestra exposición.
Al hablar de publicidad de los derechos reales, de manera general, no se limita estrictamente a los contemplados por el Código Civil, sino que se refiere de manera
integral al derecho argentino. Pero, al mismotiempo, como ha tomado como jalón la ley 17.801, nos indica que en el análisis de este tema debemos conceder primordial atención
a la publicidad de carácter inmobiliario, sin desdeñar el efectuar alguna mención a otros aspectos del fenómeno publicitario, cuando se refiera a otros derechos reales,
como ser los que recaen sobre bienes muebles, o los derechos reales constituidos en el ámbito del Códigode Comercio, como los que recaen sobre buques.
Luego de esta pequeña acotación introductoria, que ha tenido como finalidad delimitar el objeto de nuestra exposición, comenzaremos procurando dar un concepto de
publicidad.

2. PUBLICIDAD. CONCEPTO
La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica.
Este es un concepto amplio, que se refierea la publicidad en todo el campo del derecho, tal como creen que debe ser estudiado el fenómeno publicitario tratadistas como
Corrado y Pugliatti, que en hermosas páginas han hablado de (3) la necesidad de analizar de manera genérica y unificada la totalidad del fenómeno publicitario, porque responde, en todos los casos, a principios similares.
Ahora bien; refiriéndose específicamente a lapublicidad de los derechos reales, diremos que es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, y que persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad del tráfico jurídico.
Hay un eterno choque de intereses contrapuestos que surge cuando las personas que aparentemente son titulares de una relación jurídica real, efectúan actos de
disposición afavor de terceros. El conflicto se produce entre el verdadero propietario, que puede quedar desposeído por ese acto de disposición, y el tercero, adquirente de
buena fe sobre la base de la apariencia de la situación que ya existe.
Ese conflicto de intereses debe ser contemplado por el derecho, y no siempre es resuelto de la misma manera.
La publicidad contribuye, en cierta forma, a dar solución aeste conflicto, brindando protección a los terceros que depositan su confianza en la situación hecha pública por el
Registro.

La publicidad en el Código Civil
Si nos referimos al problema tal como se planteaba en nuestro Código Civil, en el momento en que Vélez Sársfield lo redacta, vamos a ver que el codificador ha tenido
muy en cuenta el problema de la publicidad para la protección de losintereses de terceros; pero Vélez ha efectuado una selección de medidas y se ha inclinado, en materia de publicidad, por la exteriorización posesoria -que el maestro (4) Lafaille llama possessio naturalis-, para la defensa y el conocimiento de las situaciones jurídicas reales.
Sólo con carácter excepcional, en materia de hipoteca, ha recurrido a la publicidad registral, es decir a la inscripciónen un Registro del derecho que se pretende
ejercitar. Y esto era lógico; en materia de hipoteca el titular del derecho no tiene ninguna forma de possessio naturalis, ni puede tenerla; por ello, para evitar la existencia de gravámenes ocultos, es menester recurrir a la registración como única forma de hacer conocer a los terceros las cargas y gravámenes que pesan sobre ese inmueble.
Este hecho,...