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DERECHO REAL

Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in reo derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.

El derecho real es una relación de derecho por virtud de la cual una persona tiene la facultad de obtener de una cosa, exclusivamente yen una forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o parte de ella.

Por lo anterior, una carácter esencial del derecho real es, el de facultar la propia conducta de un sujeto, sobre una cosa determinada, con las limitaciones que imponga la naturaleza de la cosa, la ley, así como los derechos de terceros que afecten su ejercicio, y que da derecho a aprovechar esa cosa en diferentesgrados según la naturaleza del derecho real de que se trate; sin embargo, el poder jurídico que se tiene sobre la cosa no comprende necesariamente su utilización material, porque es suficiente que el titular del derecho real reciba de ella un beneficio de cualquier orden.

Ahora bien, el titular de los derechos reales puede ser una persona pero también varias, como en la copropiedad. En cuanto a suprotección, los derechos reales se encuentran amparados por acciones reales (actino inrem), caracterizadas porque tienen como objeto la cosa.

Sujeto y objeto de los derechos reales

El único sujeto de los derechos reales, como de cualquier derecho, es la persona. En principio, toda persona física o jurídica puede ser titular de derechos reales, salvo los casos de excepción que señale la ley,como en los derechos de uso y habitación, que no admiten la titularidad de persona jurídica o moral.

El objeto del derecho real siempre lo constituye una cosa, la cual debe estar determinada, dado que sólo puede realizarse sobre una cosa concreta e individualizada, sin que exista la posibilidad de ejercitar un derecho real sobre una cosa genérica, como en los derechos personales. Asimismo, enlos derechos reales debe existir la cosa objeto del derecho real, mientras que en los derechos personales se admite que su objeto no exista al constituirse la obligación o el contrato, como en la venta de una cosa futura.

Clasificación de los derechos reales

Los derechos reales se pueden clasificar de acuerdo con los criterios siguientes:

Derechos reales principales y accesorios. Estaclasificación se basa en el grado del derecho real, según sea principales son los que no dependen, en cuanto a su constitución y existencia, de ningún otro derecho (como la propiedad o el usufructo). En cambio, los derechos reales accesorios dependen de un derecho de crédito que se estima principal, por lo que su constitución, vigencia, exigibilidad, validez y duración dependen de la suerte delderecho principal (como en la prenda y la hipoteca), con apego al principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Derechos reales de goce y de garantía. Esta clasificación tiene su sustento en la naturaleza del poder jurídico que se ejerce sobre los bienes, según sea directo o indirecto. De esta manera, los derechos reales de goce permiten utilizar directamente la cosa así como laobtención de su uso o la percepción de frutos. El más completo de los derechos reales en la propiedad, pero el usufructo, el uso o la servidumbre son derechos reales de goce con facultades limitadas. Los derechos reales de garantía permiten usar el bien indirectamente, pues mediante su enajenación por juicio se obtienen recursos o ingresos p0ara cubrir una prestación incumplida.

Derechos realesinmobiliarios y mobiliarios. Esta clasificación se sustenta en el carácter mueble o inmueble de los bienes sobre los que se constituyen los derechos reales. Los derechos reales inmobiliarios son los que recaen sobre bienes inmuebles (como las servidumbres o la habitación) y los mobiliarios son los que recaen sobre bienes muebles (como la prenda). Sin embargo, existen derechos reales que pueden...