Superficie e infiteusis

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Superficie

Es un derecho sobre cosa ajena transmisible inter vivos y mortis causa que conceda a su titular la posibilidad de construir sobre suelo ajeno a cambio de una renta anual llamada pensio o solárium.

En Derecho justinianeo puede definirse la superficie como un derecho real enajenable y trasmisible a los herederos.

El derecho real de superficie accede al suelo, entendiéndose porsuperficie todo lo que se eleva por encima del mismo.
Según el principio superficies solo cedit, todo lo que se construía o edificaba sobre el suelo ajeno pertenecía al propietario del mismo, como si se tratase de un caso de conformidad, no existiendo la posibilidad de constituir sobre la superficie un derecho real separadamente del suelo.

El origen de la quiebra de tal principio debe buscarseen la concesión que los magistrados hacían a los particulares para edificar sobre suelo publico y disfrutar de las tiendas o negocios así construidos, mediante el pago de un canon llamado pensio o solarium, precisamente porque se pagaba por la utilización del suelo. Frecuentemente los banqueros (argentarii) se acogían a este sistema para utilizar sus locales de cambio y transacción. Con eltranscurso del tiempo, se permitió también a los privados conceder derechos de superficie sobre sus solares y era frecuentemente en Roma que particulares adinerados, propietarios de terrenos urbanos, concediesen este derecho sobre el solar de su propiedad.

El superficiario tiene un derecho sobre el edificio que se alza en suelo ajeno (ius in solo alieno), que lo faculta para enajenar su derecho otrasmitirlo a sus herederos. Goza plenamente del edificio y puede constituir sobre el derecho de servidumbre o hipoteca, o incluso cederlo en usufructo.

Naturalmente, el superficiario estaba protegido por un interdicto llamado de superficiebus para defender su derecho al uso y disfrute, y por una acción real concedida por el Pretor, confirmada y generalizada por Justiniano.

Enfiteusis.Enfiteusis significa en griego “plantación” ya que eran tierras concedidas a los particulares con la finalidad de que las cultivaran.
La enfiteusis romana surgió como producto de la unión de dos instituciones: el arrendamiento de las tierras públicas que hacían los romanos (agri vectigales) y del (ius emphyteuticum) del derecho bizantino.

Durante la República romana, se produjo un gran proceso deexpansión que culminaría en el Imperio. Las tierras conquistadas dentro de la Península Itálica se dividieron entre cultivadas y no cultivadas.
Las tierras cultivadas se otorgaron en propiedad a los ciudadanos mediante la partición que efectuaban los agrimensores, que revestía carácter sagrado. Las no cultivadas fueron entregadas por el estado a los particulares, por muy largo tiempo, generalmentea perpetuidad, con la condición de que las cultivaran y pagaran un canon anual. Esta primera enfiteusis de carácter público fue luego utilizada por los particulares para dar sus propias tierras en enfiteusis a otros particulares, ya sea por mutua voluntad (contrato) o porque así lo había dejado establecido el causante en su testamento. Son contratos reales (relación directa del sujeto con la cosa)sobre cosa ajena, de creación pretoriana.
El enfiteuta tenía derechos sumamente amplios sobre el fundo, ya que podía cambiar el destino económico del mismo, con tal que abonara el canon anual y los impuestos. También debía cuidarlo como un buen padre de familia. Si no abonaba los impuestos o el canon por tres años era causal de que se extinguiera el contrato de enfiteusis.
El enfiteuta podíatransmitir su derecho de enfiteusis (no la propiedad ya que no era dueño del fundo) a sus herederos (mortis causa) o por actos inter vivos, vendiendo su derecho a un tercero. En este caso debía avisar su decisión al dueño del fundo quien tenía dos meses para responder. Al cabo de los cuales, el propietario, podía ejercer un derecho de preferencia por el cual podía adquirirlo, con el objetivo de...
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