Síntesis del fallo coviram ltda.

TRABAJO PRÁCTICO

CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES

Tema: SÍNTESIS DEL FALLO COVIRAM LTDA. DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE MENDOZA EN PLENO.


El tema central de este fallo es “la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso y en la ejecuciónindividual”, es decir, el problema de si el adquirente por boleto de un inmueble puede oponer su mejor derecho al embargante de fecha posterior. Sintéticamente, los principios que por él se establecen son los siguientes:
• La Ley de Concursos 24.522 (antes art.150 de la ley 19.551) admite la oponibilidad del boleto a la quiebra cualquiera sea el destino. El nuevo texto dice: “Los boletos de compraventa deinmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiere abonado el 25% del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligacionesen el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo del precio”.
• Con relación a la quiebra, el art. 150 LC. no obsta a la oponibibilidad de la compraventa, pues el boleto no es una promesa ni un preliminar sino un verdadero contrato. Consecuentemente regiría el art.147 ley19.551.
• El destino de vivienda, exigido por la ley anterior respondía a una finalidad protectora del hogar familiar, que justificaba el “privilegio” otorgado al comprador. Actualmente, se perdió esa teleología, por lo cual el instituto puede prestarse a notorias injusticias.
• Otro de los temas centrales del fallo es la aplicación extensiva de las normas concursales a las ejecucionesindividuales. Sobre el tema establece que si el legislador dispone la oponibilidad del boleto en el concurso, a fortiori lo decide para la ejecución individual pues, como dice Morillo, aunque el concurso sea más que una sumatoria de conexas ejecuciones, lo que no puede negarse, empero, es que en alguna medida también su perfil se dibuja, desde la perspectiva procesal, como un haz de ejecuciones, bien que conel tratamiento y matices propios a raíz de ser un mecanismo de estructura universal y complejo. Además es absurdo obligar al adquirente por boleto a pedir la quiebra del vendedor para poder oponer su boleto. Es verdad que alguien que no escritura y tiene un acreedor embargante al que no paga, está en cesación de pagos, pero puede ocurrir que contra el embargante tenga defensas suficientes y queno esté en un verdadero estado de insuficiencia patrimonial para afrontar sus deudas por medios normales.
• El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente.
• El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida enel proceso individual o concursal si se cumplen los siguientes recaudos:
1. Que el boleto tenga FECHA CIERTA o exista CERTIDUMBRE FÁCTICA de su existencia anterior l embargo o a la apertura del concurso. El acreedor embargante no puede oponer su derecho al adquirente con título de fecha anterior, aunque no esté inscripto Si los bienes han dejado de pertenecerle civilmente al deudor, aunque en elregistro continúen inscriptos a su nombre, es evidente que si se embargan, lo que se está embargando es algo ajeno que ya no está en su patrimonio. En principio el boleto de compraventa debe tener fecha cierta, aun cuando cabe admitir que la enumeración del art. 1035 no constituye una lista cerrada y limitada que impida el reconocimiento judicial de otros casos en que la certidumbre fáctica se...