Terrenos urbanos

Serie: “Recopilación de Rangos, Fórmulas y Factores de Ajuste.” INTRODUCCIÓN Es del interés de la Presidencia de esta Comisión que se difundan los trabajos presentados en la quinta reunión de delegados de la CABIN llevada acabo en la Ciudad de Veracruz Ver. Por lo que se dará inicio con los primeros temas de la Recopilación de Rangos Fórmulas y Factores de Ajuste, mismo que responde a uno de loscompromisos consagrado en el artículo 142 del proyecto de Ley General de Bienes Nacionales, propuesta al Congreso de la Unión, con el propósito de homogeneizar las herramientas de trabajo de los peritos valuadores registrados en el Padrón Nacional de Peritos, así como del personal responsable de la revisión. Por lo regular el perito valuador se auxilia en su trabajo analítico de una serie deconceptos que influyen en la determinación del valor de un bien. Estos aspectos o elementos de comparación son comúnmente llamados factores de ajuste y permiten con base en su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles o muebles. Es de suma importancia el no emplearlos de manera indiscriminada y si aplicarlos con la salvedad del caso y dependiendo de lascaracterísticas particulares del bien en estudio. El conocimiento, experiencia y buen juicio del perito valuador es insustituible, por lo que está en posibilidades de aplicar cualquiera de los elementos aquí presentados o ausentes, siempre señalando de manera clara en su informe de avalúo, cuales aplica y explicando el fundamento.

Terrenos Urbanos
Boletín Técnico # 4
Comisión de Avalúos de BienesNacionales
Dirección General de Avalúos Dirección Técnica
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Terrenos Urbanos. I.1.1.1.- Factor de Negociación. (Fneg)- corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base de una negociación a precio decontado (pago en efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones. (6)
AJUSTE Habitacional 1.00 a 0.75

Comercial 1.00 a 0.80

Industrial 1.00 a 0.70

I.1.1.2.- Factor de Ubicación o Número de Frentes (Fub): Este factor depende de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica y su relación con elmercado inmobiliario respectivo. (6) (10 - a, b, c)
Tipo de Predio Terreno Oculto sin frente Terreno Intermedio 1 frente. Terreno en Esquina 2 frentes. Terreno Cabecero 3 frentes. Terreno Manzanero 4 frentes. Comercial 1.00 a 0.50 1.00 1.00 a 1.30 1.00 a 1.35 1.00 a 1.50 AJUSTE Habitacional 1.10 a 0.70 1.00 1.00 a 1.15 1.00 a 1.20 1.00 a 1.30 Industrial 1.00 a 0.80 1.00 1.00 a 1.05 1.00 a 1.10 1.00 a1.20

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I.1.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana. (6) (10 –a, b.)
Tipo de Terreno Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menoral terreno tipo o predominante Comercial 1.00 a 1.50 1.00 1.00 a 0.50 AJUSTE Habitacional 1.00 a 1.30 1.00 1.00 a 0.70 Industrial 1.00 a 1.20 1.00 1.00 a 0.80

Publicación de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales. CABIN

Boletín Técnico # 4 mayo de 2004.

I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valorespecífica. Para la aplicación de este factor se entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. (2) (6) (10-a, b.)
CARACTERÍSTICAS Único frente a la calle tipo o predominante. Al menos un...