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Precio de la vivienda y tipos de interés
SUBDIRECCIÓN GENERAL DE ESTUDIOS DEL SECTOR EXTERIOR

Introducción
La decisión del Banco Central Europeo del 6 de marzo de fijar el tipo de interés de sus operaciones principales de financiación en el 2,5 por 100 ha reducido los tipos de interés hasta niveles históricamente bajos. Sólo en 1999 se alcanzaron niveles similares durante unos meses y habríaque remontarse hasta principios de los años sesenta para encontrar niveles tan bajos en algunos países europeos. La bajada de tipos tiene importantes repercusiones sobre la actividad económica, sobre las decisiones de inversión y consumo, sobre las cotizaciones de los activos financieros y sobre el mercado de la vivienda. Analizaremos aquí la relación existente entre el tipo de interés y elprecio de la vivienda, en especial en el caso de España durante los últimos años.

¿Cómo incide el tipo de interés en el precio de la vivienda?
El tipo de interés es uno de los múltiples factores que inciden sobre el precio de la vivienda. Podemos señalar diversos canales por los que la variación de los tipos de interés incide sobre el precio de las viviendas. Estos canales están íntimamenterelacionados entre sí. En primer lugar, el tipo de interés actúa a través del incentivo a invertir la riqueza de los agentes en activos con intereses explícitos (renta fija) u otros, como la vivienda. El precio de los bonos evoluciona de forma inversa a la variación de los tipos (1). A medida que los tipos de interés vayan cayendo, el incentivo a invertir en bonos se irá
(1) El precio P de un bonoperpetuo que genera una renta anual R se calcula como P = R/i donde i es el tipo de interés.

reduciendo porque irán aumentando las posibilidades de que los tipos vuelvan a subir y, por lo tanto, caigan los precios de los bonos. Este menor incentivo a invertir en bonos dará lugar a un desplazamiento de la riqueza hacia los activos inmobiliarios. Esta mayor demanda, presionará al alza sobre losprecios de la vivienda. Para quienes ya son propietarios de una casa, la bajada de tipos también incrementa su riqueza vía elevación del precio de su vivienda. Es posible que los propietarios de viviendas aumenten su patrón de consumo al sentirse respaldados por una mayor riqueza, que podrá servirles como garantía si desean solicitar créditos al sistema financiero. El impacto de la riqueza inmobiliariasobre el consumo se puede aproximar mediante la diferencia entre los créditos hipotecarios concedidos en un año y el total de la inversión en vivienda residencial. Si los créditos hipotecarios exceden a la inversión residencial, podremos decir que se está empleando parte de la riqueza hipotecaria en financiar consumo presente o en la adquisición de otros activos financieros. Asimismo, los tipos deinterés también influyen sobre los precios de las viviendas a través de la renta de las familias. En España, por ejemplo, el 38 por 100 de la renta familiar de 2002 se dedicó a la compra de vivienda. La vivienda es el principal motivo de inversión de las economías domésticas. Hasta tal punto es importante la decisión de adquisición de vivienda, que algunos autores señalan que el precio de lavivienda fluctúa hasta que absorbe la totalidad de la capacidad de ahorro de las familias, al margen de otros factores que puedan incidir sobre el precio. En este sentido, los tipos de interés inciden claramente sobre la renta disponible de las familias. Si los tipos de interés se reducen en una proporción, las mensualidades de devolución de

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BOLETIN ECONOMICO DE ICE N° 2762 DEL17 AL 23 DE MARZO DE 2003

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hipotecas se reducen en esa misma proporción, así como el esfuerzo de adquisición de la vivienda. La renta disponible se incrementa, por tanto, en la misma proporción. Si suponemos que el precio de la vivienda fluctúa hasta agotar la capacidad de ahorro del individuo, dicha bajada de tipos de interés permitiría un encarecimiento de la...
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