Valoracion por metodo de comparacion

SECCIÓN III. MÉTODO DE COMPARACIÓN.
Artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación.
1. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente.
2. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (Valoración deconcesiones administrativas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.Artículo 21. Requisitos para la utilización del método de comparación.
1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate,identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
c. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) de la presente Orden seránnecesarios, los siguientes requisitos:
a. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
b. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.)sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas otransacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación.
1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso deedificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
b. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso,se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos preciosque resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d. Se realizará la homogeneización de...