Valoraciones

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CURSO DE ADAPTACIÓN AL GRADO DE INGENIERÍA DE LA EDIFICACIÓN PRACTICA PRIMERA DE LA ASIGNATURA: VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES. VALORACIONES. Nos ofrecen un solar rectangular, totalmente plano, con tres fachadas a las calles “A” de 20,00 m, “B” de 40,00 m, y “C” de 20,00, y el cuarto lado, linda en 40,00 m al sur, con otro edificio ya construido. Las dimensiones del solar son de, 40,00m, por 20,00 m. ORDENANZA URBANÍSTICA: Suelo urbano consolidado y urbanizado, con posibilidad de obtener licencia de obra, cumpliendo el proyecto las siguientes condiciones urbanísticas: 1. OCUPACIÓN: 25% 2. EDIFICABILIDAD: 2,5 m²/m². 3. ALTURA: Diez plantas sobre rasante y 35 m. de altura. 4. USOS PERMITIDOS: a.Sobre rasante: se destinará: i. la planta baja a alojar el portal y escalera y ascensordel edificio (ocupando el 10% de la superficie construida de planta baja), y el resto a locales comerciales; ii. la planta primera, a escalera y ascensor, y el resto a oficinas. iii. la planta segunda, a novena, a escalera y ascensor y el resto de la superficie de cada planta, a viviendas. b.Bajo rasante: se destinará: i. a cuarto de contadores e instalaciones (5% de la superficie de sótano), atrasteros y a plazas de aparcamiento. No se pueden construir torreones (excepto el casetón del ascensor), ni áticos, por encima de la quinta planta. 5. RETRANQUEOS A FACHADAS “A” y “C” y LINDERO Sur: 10,00 m. como mínimo. En la fachada a calle “B”, el edificio se alineará en al menos el 50% de su longitud. 6. OTRAS CONDICIONES: Solo se puede construir un sótano que puede ocupar hasta la totalidadde la parcela, pudiéndose construir las rampas de acceso en las zonas de retranqueo. Se debe dotar de una plaza de aparcamiento por cada vivienda y por cada 100 m² de local comercial o de oficina. Las plazas de aparcamiento serán de tamaño grande (2,50 m. por 5,00 m.). Se prohíben las cubiertas planas, debiéndose realizar el edificio con cubierta inclinada. ESTUDIO DE MERCADO: Se ha realizado unestudio de mercado, obteniendo los resultados que se recogen en la tabla adjunta. En esa zona, el estudio realizado, nos refleja que las superficies medias, son: Locales comerciales: de 80 a 90 m². Oficinas: de 40 a 50 m². Viviendas: de 90 a 105 m². Plazas de garaje: grandes de 2,50 m. por 5,00 m y de 25 a 30 m² de superficie, contando con accesos y calles de circulación. Trasteros: de 6 a 10 m².Los trasteros en esa zona, se venden a una media de 5.000 €/ud.

Las calidades del edificio serán medias. En cuanto a la construcción, se adjunta un cuadro con los precios medios de construcción de presupuesto de ejecución material, obtenidos tras la consulta a varias empresas constructoras de la zona:

CALCULAR: 1.- El sólido capaz de agotar la edificabilidad (superficies por cada uso, tantosobre rasante como bajo rasante). 2.- El valor de construcción del inmueble. 3.- El valor en venta del inmueble. 4.- El valor del solar. 5.- El coeficiente de repercusión del solar. 6.- Cual es el solar más rentable de los tres, si nos ofrecen otros dos solares, uno, el “A” de 1.000 m² de superficie, con una edificabilidad de 2 m²/m² y un precio de 1.000.000 € y otro el “B”, de 500 m² desuperficie, una edificabilidad de 4 m²/m² y un precio de 1.800.000 €. 7.- La inversión necesaria para promover el inmueble. 8.- El beneficio mínimo de la promoción. 9.- Los recursos mínimos de que debería disponer el promotor para acometer la promoción, si se dispusiese para promover el edificio de un préstamo hipotecario al promotor por el 80% del importe de venta del edificio, del que nos dejaríandisponer por certificaciones de obra, el 70% de dicho préstamo, quedando retenido el 30% restante hasta la escritura de venta al comprador. 10.- La cantidad de dinero disponible del préstamo hipotecario, para hacer frente al pago de la construcción. 11.- Enumerar los gastos generales de una promoción inmobiliaria, añadiendo el importe aproximado de cada uno de ellos.

TABLA OBTENIDA COMO RESULTADO...
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