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Páginas: 30 (7338 palabras) Publicado: 28 de junio de 2013
3.1.1 CRITERIO DE HOFFMAN
Este es un criterio clásico y de mucha aplicación en los Estados Unidos de Norteamérica.
En general parte de la conocida premisa que indica:

"Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad."

Por lo tanto el método divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas
(Frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 ala fracción restante.

La formulación se toma de la siguiente manera:
Cfo = (Ft/f)0.415
Se aplica el método de la siguiente manera:
Cfo = (30.00/45.00)0.415
Cfo = 0.84
El coeficiente afecta solamente a la fracción con exceso de fondo (fracción II). El valor total del terreno es:
Fracción "tipo" (I) = 10.00 *30 .00 = 300.00m²
Fracción restante (II) = 10.00 * 15.00 = 150.00m²

3.1.2Criterio del Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León
Conocido como el criterio del Ing Quiroga. En su formulación se establece una relación entre lasmedidas de frente y fondo del terreno de la siguiente forma:
Cfo = (fo/Fo)1/3
Dónde:
Cfo = Coeficiente frente - fondo
fo = Fondo tipo (de acuerdo a relación 1:3)
Fo = Fondo total del terreno
Es importante señalar que el factor de castigo seaplica a la fracción producto del exceso de fondo
Retomando el ejemplo
Cfo = (30.00/45.00)1/3
Cfo = 0.87

3.1.3 Forma del terreno (irregularidad de linderos
La forma geométrica de un terreno es necesario ponderarla con el fin de evaluar su impacto en el cálculo final del valor.
El factor de forma se considera como el elemento que clasifica a un terreno por su regularidad oirregularidad delinderos.
Los terrenos por su forma se clasifican en:
A. Terrenos regulares
B. Terrenos irregulares
Hoy día se han desarrollado varias formas de considerar la irregularidad de un terreno y se han definido parámetros de clasificación, los cuales se analizan a continuación:
A. Terrenos regulares
Se considera como lote regular a "aquellos cuadriláteros con un sólo frente cuyos ángulos no difieranen más de 10° del ángulo recto"
Es importante señalar que un lote no es irregular simplemente por tener líneas inclinadas dado que el objetivo es determinar la regularidad como conjunto en su forma y no por líneas. Algunos terrenos se caracterizan por tener ”entradas” a favor o en contra de la propiedad, cuando estos son menores a un metro (1.00 m) medidos sobre la perpendicular al linderorespectivo, hacen que el terreno se considere regular.
B. Terrenos irregulares
Todo lote que no cumpla con los requisitos anteriores se considerará como irregular
3.1.4 Criterio de Dante Guerrero
Guerrero sugiere aplicar un criterio de homogenización, utilizando "escaleras" en el caso de linderos inclinados, de tal manera que esa área homogenizada dividida entre el área total del terreno resultaráen un coeficiente de forma que será menor que 1.
Cfor = Superficie homogenizada
Superficie total del lote
Las figuras irregulares más afectadas son aquellas cuya base sobre la línea de construcción sea menor.
A continuación se realiza un ejemplo que muestra la aplicación delmétodo:

Lote irregular en su forma
El método sugerido por Guerrero es más aplicable en casos como el mostrado en lafigura 2 donde la irregularidad del terreno es "poco uniforme". Retomando el ejemplo, se determina que el área homogenizada es de 355.00 m², por lo tanto se obtiene que el coeficiente de forma es:
Cfor = 355.00
450.00
Cfor = 0.80
Este coeficiente indica que producto de la forma irregular del terreno su valor se verá disminuido en un 20.00 % ($80/m2).

3.1.5Criterio del InstitutoMexicano deValuación del Distrito Federal

Existen criterios los cuales son más aplicables a terrenos con linderos de irregularidad relativamente uniforme. Uno de ellos surge de la siguiente fórmula:
Cfor = [(fo/(fo + Fo)]1/2
Dónde:
Cfor = Coeficiente forma
fo = Fondo tipo (de acuerdo a relación 1:3)
Fo = Fondo (profundidad) máximo medido del lado de la irregularidad, del punto más cercano a la calle,...
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