05 Catastro47 1

Abril 2003

Valoración del suelo. Método residual
dinámico simplificado *
Miguel Ángel Martínez Iranzo
Arquitecto Técnico de Hacienda.
Técnico de Inspección.
Gerencia Regional del Catastro de Valencia

La Ley 6/1998, de 13 de Abril (BOE del
14) sobre régimen del suelo y valoraciones,
en adelante LS98, establece en términos
generales, para la valoración de suelos
urbanos y urbanizables, lareferencia a los
valores reflejados en las Ponencias de valores catastrales. En el caso de que éstos no
existan o hayan perdido su vigencia, lo que
evidentemente habrá que demostrar, se fija

(*) Este artículo recoge, entre otros, conceptos
vertidos por Blanca Marín Ferreiro, Economista, en
su docencia para el “II curso de Postgrado de Valoraciones Inmobiliarias y Gestión Urbanística”, por
Jordi BernatFalomir, Arquitecto Jefe del Área Urbana en la Gerencia del Catastro de Catalunya, en su
trabajo sobre “Valoración del suelo urbanizable”, por
los redactores, en la D.G. del Catastro, del documento de trabajo “Metodología y estudios para la determinación de los módulos específicos para la valoración del suelo urbanizable que se establezcan en la
Orden Ministerial de aplicación en el supuestocontemplado en el artº 71.3 de la LRHL, según la nueva
redacción dada por la Ley 50/1998”, y por Juan-Vte.
García Castillo, Arquitecto Jefe del Gabinete Técnico
de la AEAT en Valencia, en sus indicaciones y sugerencias.

el criterio subsidiario de valoración del
suelo por el “método residual”.
En efecto, la exposición de motivos de
la LS98 anticipa: “Finalmente y para el caso
de que no existan o no seanaplicables los
valores de las ponencias catastrales por
haber perdido vigencia o haberse modificado
el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual,
comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto
por el sector público como por el privado”,
pasando posteriormente a establecer en el
último párrafo de los artículos 27 y 28(valor del suelo urbanizable y urbano respectivamente) que “en los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores
de las ponencias catastrales, se aplicarán los
valores de repercusión obtenidos por el método residual”.
Situándonos en el caso de tener que
valorar un suelo urbano o urbanizable por
el método residual, lo primero que tendremos que demostrar, si existen, es que los
valorescontenidos en la Ponencia catastral del municipio en el que se localiza

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MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ IRANZO

dicho suelo, no son aplicables (1). Según
la exposición de motivos de la LS98, la
inaplicabilidad de los valores de las
ponencias catastrales sucede por haber
perdido su vigencia o por haberse modificado el planeamiento, aunque posteriormente en el articulado de la Ley sólo se
menciona lainexistencia o pérdida de
vigencia de los mismos.
Demostrada la inaplicabilidad de los
valores contenidos en las Ponencias catastrales, estamos en disposición de utilizar,
tal y como se menciona en la exposición de
motivos de la LS98, el método residual en
sus distintas modalidades.
Para la LS98 parece que la única forma
de valorar un suelo urbano o urbanizable
con ámbito delimitado o con pautas dedesarrollo, sea por repercusión, es decir,
por aplicación de un valor, deducido de la
Ponencia o calculado por el método residual, a la superficie construida o potencialmente construible en la parcela o terreno a
valorar, sin tener en cuenta que existen
suelos en los que valorar por repercusión
carece de sentido.
A la hora de acometer la valoración de
un suelo, hay que tener en cuenta que existendos tipos de mercados de suelo:
a) Mercados de valores de repercusión de
suelo.
En este tipo de mercado el valor del
suelo está claramente determinado por
el aprovechamiento (uso y edificabilidad) que le es fijado por el planeamiento, es decir, que la cantidad de m2 construidos o potencialmente construibles
de cada uso determinan su valor. Podemos hablar de un precio del suelo en
euros por metro...