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Urbanismo (II)
Objeto de la Ordenación Urbanística:
El objeto de la ordenación urbanística es la regulación d la utilización y aprovechamiento del suelo (que incluye superficie, suelo y subsuelo) en lo que excede de su directa explotación a tenor de su naturaleza (usos agrícola, forestal, ganadero y cinegético). Para ello ha de delimitar el contenido del derecho de propiedad, es decir, deldisfrute y disposición del suelo, ya que estos son susceptibles de apropiación privada.
En esa función de ordenación desempeña un papel esencial el planeamiento. La ordenación urbanística es un marco jurídico, pero también un ordenamiento urbanístico en acción: diseña un modelo de ciudad que exige en muchos casos de transformación y eso no puede realizarse únicamente a través de una regulaciónabstracta, sino que requiere de una plasmación concreta que sólo el plan y los demás instrumentos de ordenación pueden otorgarle.
La ordenación urbanística comprende, pues, dos niveles:
Regulación legal: tanto estatal como autonómica, de carácter general y abstracto;
Planeamiento: concreta el anterior y adscribe a la misma determinadas porciones del territorio, respetando siempre las directrices ycriterios establecidos en la legislación urbanística.
Delimitación administrativa del derecho de propiedad urbanística
Frente a la concepción clásica del derecho de propiedad, como una situación de dominio individual sobre la cosa, sometida tan sólo a unas limitaciones legales a su ejercicio, el derecho de propiedad urbanística, constituye uno de los mejores ejemplos de lo que se ha conocido comodelimitación administrativa de los derechos.
Es la Ley la que define su contenido ordinario o normal, que viene integrado por un conjunto de facultades y deberes o cargas. Por eso ha sido definido como un derecho estatutario, lo que significa que su contenido no puede fijarse a priori, de forma abstracta e intemporal, sino que será, en cada momento, el que derive de la ordenación urbanística.
Aefectos de comprender cómo define la ordenación urbanística el régimen jurídico de la propiedad urbanística, es preciso tomar en consideración los siguientes aspectos.
En primer lugar, que la delimitación del contenido del derecho de propiedad urbana se produce de forma compleja, al ser el resultado la regulación u ordenación urbanística y de un proceso de transformación del suelo o procesourbanístico. Todos los sistemas legales urbanísticos autonómicos se caracterizan por la distinción entre dos momentos, el de la ordenación y planificación del uso del suelo, y el de la ejecución de lo planeado, que se unen entre sí en un único proceso urbanístico.
El estatuto de la propiedad del suelo es heterogéneo. No es posible hablar, por tanto, de un estatuto integral del suelo aplicable a todas y cadauna de las propiedades radicadas en un término municipal, sino que aquél difiere según los tipos y categorías del suelo. Hay tipos de suelo diferentes e, incluso, usos distintos dentro de cada categoría de suelo, diferencias que justifican un régimen jurídico también diverso.
Tanto el proceso de ordenación, como el de transformación del uso del suelo (planeamiento y ejecución) son procesosdirigidos por los poderes públicos.
Se distingue entre un estatuto objetivo del suelo y un estatuto subjetivo del propietario a partir de la separación entre el terreno y su aprovechamiento urbanístico como objetos de derechos diferentes. El aprovechamiento es un bien público o de procedencia pública, pero cuyo acto mismo de creación determina su condición de apropiable por los sujetos de derecho, tantoprivados como públicos. El estatuto objetivo real de cada suelo se concreta en un determinado aprovechamiento que es el núcleo de la propiedad urbanística. Ello motiva la distinción clásica entre aprovechamiento susceptible de apropiación privada (como una mera expectativa de adquirir) y el aprovechamiento urbanístico real que se concreta en la correspondiente superficie cuya materialización se...