1103 Valoraciones Espa A

Conceptos básicos y prácticos sobre valoraciones para
arquitectos de la Administración
Enero de 2011
D. Felipe de Lama Santos
Director académico
Sociedad Española de Valoradores
La valoración inmobiliaria tiene cada vez más importancia en nuestra sociedad, sirva
como ejemplo los datos publicados por el INE relativos al número de tasaciones hipotecarias
realizadas en los últimos 8 años, con unamedia anual de 1.479.347 tasaciones, y un importe
medio anual hipotecado de más de 200.000 millones de euros, en concreto 208.626.741.000
euros.
Ahora bien, hay que tener cuenta que el sector hipotecario no es más que una parte
dentro de la actividad de la valoración, ya que a las cantidades anteriores hay que añadir las
provenientes de los diversos procesos judiciales tanto penales como civiles,tales como
expedientes de embargos, reclamaciones patrimoniales, separaciones, etc.; expedientes de
expropiación forzosa en general; creación, agrupación y segregación de empresas; tasaciones
periciales contradictorias; venta de inmuebles y permutas en general; gestión patrimonial de
activos de empresas; operaciones vinculadas; desarrollo de procesos urbanísticos:
equidistribución de beneficios ycargas, convenios, responsabilidad patrimonial de la
administración, venta o sustitución forzosa, etc.
En definitiva podemos asegurar, sin lugar a dudas, que la valoración ocupa un lugar
relevante en la economía del País. Prueba de ello es la precaria situación económica originada
en parte como consecuencia de una deficiente valoración de los bienes inmuebles en los
últimos años, y que hasignificado, además de la debacle del sector inmobiliario, un cambio en
la estructura de la propiedad en España.
Otra de las características que se da con frecuencia en el mercado inmobiliario es la
opacidad; esta falta de transparencia supone que el valorador ha de ser cuidadoso con la
elección de los testigos extraídos del estudio de mercado, que ha de servir de base en la
aplicación de determinadosmétodos de valoración.
Para aclarar las ideas, y antes de proceder a la descripción de los distintos métodos de
valoración, vamos a detenernos brevemente en la definición que de la palabra valor y sus
derivados hace el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (DRAE), ya que este
concepto va a ser pieza clave para definir y desarrollar la metodología adecuada que, según
nuestro criterio,debe regir en la valoración de los bienes inmuebles:
Valoración
1. Acción y efecto de valorar.
Valorar
1. Señalar el precio de algo.
2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.
Valor
(Del latín valor, valoris)
1. Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar
bienestar o deleite.
2. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se dapor poseerlas cierta suma de dinero o
equivalente.
De acuerdo con las definiciones citadas, parece lógico que lo primero que hay que
hacer antes de acometer la valoración de un bien inmueble, es determinar las cualidades que
posee el objeto y que le hacen merecedor de distinción entre otros de su misma naturaleza, y
por las cuales el sujeto comprador está dispuesto a pagar por tenerlas. Es decir,para valorar un
bien inmueble, con carácter previo habrá que reconocer, estimar o apreciar las cualidades que
posee el mismo.

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La mayoría de los autores coinciden en afirmar que existen una serie de cualidades que
influyen, en mayor o menor medida, en el valor de los bienes inmuebles. En definitiva la
valoración consiste en la determinación de las cualidades que influyen en el valor.
Elsector inmobiliario y, por extensión, la valoración inmobiliaria es una actividad
multidisciplinar que requiere de la concurrencia de otras profesiones: arquitectura, ingeniería,
derecho, economía, sociología, estadística, etc.
Así nos encontramos con soportes tecnológicos relacionados con la arquitectura y la
ingeniería, aunque hay que dejar claro que una cosa es construir y otra muy distinta...