148 CCyCN Libro 3 Titulo IV Cap 1 Arts 1170 A 1171

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

LIBRO TERCERO. DERECHOS PERSONALES
TITULO IV CONTRATOS EN PARTICULAR
CAPÍTULO 1. COMPRAVENTA
Comentario de Mariano ESPER
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014.

Sección 8ª - BOLETO DE COMPRAVENTA.
Art. 1170. Boleto de compraventa de inmuebles.
Art. 1171.Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra

Art. 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador
de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares
sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentessucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del
nuevo texto
1. La legislación civil
El Código Civil extinguido no contenía una disposicióncomo la que se anota.
Regulaba todo lo atinente al boleto de compraventa únicamente en dos normas
que disciplinaban unos pocos aspectos relativos a este extendido instrumento
contractual: el art. 1185 bis , incorporado en 1968 por la ley 17.711, luego mo-

dificado por la ley 17.940,que regulaba la oponibilidad del boleto al concurso o
quiebra del vendedor, tema legislado en el siguiente artículo deeste Código, y
el art. 2355, cuyo último párrafo, también incorporado por la ley 17.711, reputaba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando
boleto de compraventa, en una redacción que generó polémicas doctrinarias
aún no agotadas.
En lo demás, la Código precedente no traía normas expresas que rigieran los
numerosos conflictos que genera el masivo boleto decompraventa inmobiliaria,
por lo que para resolver esas controversias e interpretarlo adecuadamente debían aplicarse las normas y principios generales que el Código Civil establecía,
básicamente, en materia de actos jurídicos, obligaciones, contratos y derechos
reales.
En la legislación civil general, el tema del boleto de compraventa de inmuebles
se regulaba también en dos regímenes específicos: a) laley 14.005 de Venta
de Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939); y b) en la ley 19.724 de Prehorizontalidad — complementada por la ley 20.276 de Excepciones al Régimen de Prehorizontalidad— .
Esas normas legislaban sobre el boleto de compraventa de inmuebles en el
específico marco de aplicación de esos regímenes, por lo cual susdisposiciones no podían traspolarse a situaciones ajenas a esos ámbitos. La ley
14.005permanece vigente; las leyes 19.724 y 20.276 fueron derogadas por el
nuevo ordenamiento —art. 3, inc. a), de la ley que aprobó el nuevo Código— y
todo el régimen de prehorizontalidad se comprimió en el marco sencillo y poco
protectorio provisto por los arts. 2070 a 2072 del Código.
2. La legislación mercantil
Comoel Código de Comercio derogado no regulaba directamente las ventas de
inmuebles (doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 451, 452, inc. 1°, entre otros), no contenía en consecuencia disposiciones que trataran lo relativo al boleto de compraventa inmobiliaria.
3. La fuente directa del art. 1170

Finalmente, señalo que el Proyecto de 1998 no contenía una disposición semejante a la transcripta. Tampoco latenían el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987 ni el Proyecto de Reformas al
Código Civil elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992.
II. Comentario
1. El boleto de compraventa. Generalidades
El tradicionalmente conflictivo tema del boleto de compraventa de inmuebles —
b asta recordar la existencia de un viejísimo plenario, " Baño C. Spinedi"...