18 Realidades sobre el contrato de promesa de compraventa en panamá

Lic. Edgardo Matteo Barsallo
Abogado
Especialista en Derecho Internacional
Ex-director de Seguridad Pública, Ministerio de Gobierno de Panamá
Consultor para la Ejecución de Tratados de Asistencia Legal Mutua
Asesor de Empresas en "Risk Management" y solución de conflictos corporativos

Análisis de la Promesa de Compraventa de Bien Inmueble en la República de Panamá. Noviembre de 20091. El Contrato de Promesa de Compraventa en Panamá se ha ido “re-definiendo” a través de fallos de la Corte Suprema de Justicia y de Tribunales Superiores de la Rama Civil pues los usos y costumbres han cambiado conforme se desarrolla el Sector Inmobiliario. Recientemente se ha reglamentado el Régimen de Propiedad Horizontal y nuevas modificaciones se encuentran en discusión.

2. El Contrato dePromesa de Compraventa se ha convertido, a través de los últimos años por sus usos y costumbres, en casi un Contrato de Adhesión; lo que significa que para poder obtener una vivienda o un local comercial, los panameños nos hemos sometido a la letra de los promotores en sus “modelos de contratos”. Aunque los Tribunales no determinan hasta ahora esta condición de facto, la realidad nos indica quetodo aquel que firme dicho contrato se somete a sus reglas e interpretaciones y los únicos recursos legales son aquellos que subyacen de los compromisos adquiridos en él.

3. No es costumbre de las empresas constructoras y/o promotoras “negociar” los términos de su “contrato típico” por temor a comprometerse a aspectos que no han sido previamente aprobados por su equipo de abogados. Tenemos unhistorial acaudalado de demandas en ese sentido y la jurisprudencia es vasta.

4. Nuestra Legislación le reconoce una singular autonomía al Contrato de Promesa de Compraventa, pues mientras que para otras jurisdicciones dicho contrato es un documento “accesorio” al Contrato de Promesa de Compraventa, para nosotros es un Contrato en sí mismo cuyo OBJETO es el Contrato de Compraventa final (laEscritura) y su NATURALEZA el de las obligaciones “sinalagmáticas” (aquellas en las cuáles el cumplimiento de una de las partes obliga a la contraparte a cumplir sus obligaciones, con todas las repercusiones de reparación de daños y perjuicios que conlleva el incumplimiento)

5. Aspectos de Formalidad. Para que un Contrato de Promesa de Compraventa sea oponible a terceros y se constituya en uninstrumento de “restricción de dominio” es necesario que conste en Escritura Pública o ser el Contrato Privado protocolizado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Facultad que tiene el Registro Público en nuestro país. Esta facultad de las partes debe quedar expresa en el mismo contrato a efectos de poder llevarlo ante Notario y elevarlo a Escritura Pública. ESTO NO SE DA EN LA REALIDADpues aumenta los costos para las promotoras, los clientes y deviene siempre en la discusión que si lo que se “limita” es un apartamento segregado de una finca madre y dicha inscripción no está disponible pues “el apartamento no existe todavía”, mal puede inscribirse una restricción de dominio sobre la finca madre sin segregar la parte que corresponde al contrato dentro del régimen de PropiedadHorizontal.

6. Nadie en la República de Panamá entra en controversia con las promotoras a menos que se trate de una omisión o incumplimiento descomunalmente evidente. Los tiempos de construcción no se cumplen por varias razones; las garantías son limitadas pues las demandas posterior al año de la entrega son tema de todos los días; las promotoras se cuidan de la especulación inmobiliaria y cobranaltos cargos por cada cesión; la reciente demanda de inmuebles hace que las promotoras no sientan la necesidad de “cautivar” a sus clientes pues en fila siempre encuentran a otro comprador dispuesto a someterse a su “contrato típico”. Por esto es que en nuestra experiencia , tratamos de explicarles más sobre la cultura y prácticas histórico-acostumbradas para hacer negocios inmobiliarios en...