190792



La terminación y entrega de la obra

Francisco Martínez Mas - Abogado

La terminacion, entrega, recepcion y liquidacion en el contrato de obra de edificios. Adaptada a la Ley de Ordenacion de la ... (Diciembre 2001)


Id. vLex: VLEX-190792
http://vlex.com/vid/190792


Texto


1. LA TERMINACION DE LA OBRA1.1. Concepto de terminación de la obra

La última fase del proceso constructivo y de la consumación del contrato de obra esta integrado fundamentalmente por cuatro etapas, siendo éstas las siguientes:

a) La terminación de la obra.

b) La entrega de la obra.

c) La recepción de la obra.

d) La liquidación de la obra.

De las cuatro etapas mencionadas, las tres primeras están relacionadasentre sí, concatenadas en el tiempo y a la doctrina y a la jurisprudencia le es difícil su distinción, así como atribuirles autonomía jurídica propia2.

El Código Civil no despeja la duda sobre lo que debe de entenderse por obra finalizada.

Para la mayor parte de la doctrina, por finalización de la obra ha de entenderse cuando la misma está en condiciones de ser entregada por haber cumplido elconstructor su obligación principal de acuerdo con lo pactado. Este es el criterio manejado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1.984 al señalar que:

"... una obra está terminada cuando está en condiciones de ser ocupada inmediatamente y sin necesidad de trabajo complementario alguno ...".

De lo anteriormente expuesto, se desprende que sólo debe entenderse finalizada una obracuando la misma está en condiciones de ser entrega. Tratándose de un edificio de nueva construcción, estará el mismo completamente terminado cuando contenga todos los elementos e instalaciones necesarias para empezar a funcionar, cumpliendo con ello la finalidad para la cual se construyó.

Define GARCIA CONESA la finalización de la obra como "aquel momento en el tiempo del proceso de ejecuciónen el que se puede afirmar que se ha dado cumplimiento a todos los requisitos físicos y técnicos exigidos en los planos y proyectos, de modo y manera que hagan la obra ya útil y servible para el fin conforme al cual la encargó el comitente o, en su defecto, en función de los usos comerciales o mercantiles".3

A tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de5 de noviembre de 1.999, la terminación de la obra se acredita mediante la expedición del Certificado Final de Obra, el cual deberá estar suscrito por el director de obra y por el director de ejecución de obra y debidamente visado por los respectivos Colegios Profesionales. Asimismo, el Certificado Final de Obra forma parte del acta de recepción, la cual, a su vez, forma parte del libro deledificio.

A nuestro juicio, la finalización o terminación de la obra ha de ser estudiada desde una doble perspectiva. A saber:

Desde el punto de vista de las relaciones contractuales existentes entre constructor y promotor, por finalización de obra ha de entenderse cuando la misma está en condiciones de ser entregada y recibida por el promotor. En este sentido, puede entenderse que una obra estáterminada incluso cuando la misma adolezca de defectos constructivos de poca importancia o transcendencia (simples imperfecciones o defectos de terminación o acabado) o no tenga las autorizaciones administrativas pertinentes, como la cédula de habitabilidad o cédula de primera ocupación.4

Desde el punto de vista de las relaciones contractuales existentes entre promotor y el adquirente delinmueble, entendemos que para que la obra pueda tener la consideración de terminada o finalizada es necesario, no sólo que la misma esté en condiciones de ser entregada y recibida por el promotor, sino que además es necesario que la obra cumpla la finalidad para la cual se construyo y, en este sentido, tratándose de edificios destinados a viviendas, es necesario que tenga las respectivas licencias...