231 CCyCN Libro 4 Titulo V Cap 3 Arts 2051 A 2055

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014

Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.
Art.2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.
Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.
Art. 2054. Reparaciones urgentes.
Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.

Bibliografía clásica: CONSTANTINO, JUAN A., " Las medidas autosatisfactivas en
el régimen de la propiedad horizontal y vida consorcial", JA, 1998-III688; COSSARI, NELSON , "La acción del art. 15, Ley dePropiedad Horizontal.
Análisis y necesidad de reformas", SJA, 8/9/2010; GURFINKEL
LIAN

DE

W ENDY, LI-

N., "¿La aplicación del régimen de la ley 13.512 ha quedado en el olvido?",

SJA, 4/8/2010; HUMPHREYS, ETHEL , "¿Es imprescindible el consentimiento unánime de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal frente a la realización de una modificación de una partecomún?", JA,
2002-III-741; MARIANI

DE

VIDAL, MARINA, "Propiedad horizontal. Obras nuevas

antirreglamentarias", LA LEY, 1994-C, 1080; VIVES, LUIS , "Propiedad horizontal. Obra nueva y doctrina del hecho consumado ",SJA, 1/12/2010.

Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras
u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requierenconsentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe
técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su
interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción
para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria
alreglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Los arts. 7º y 8º de la ley 13.512 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. Sinembargo, para su realización el
art. 7º exige la conformidad de todos los propietarios o sea la unanimidad,
mientras que el art. 8º supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría.
Por su parte, el art. 16, ley 13.512 legisla para el caso de vetustez del edificio
en forma similar al hoy designado grave deterioro o destrucción.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de1998, art. 1993.
II. COMENTARIO
Resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede disponer unilateralmente de la cosa común, independientemente del perjuicio o mejora que la
obra pudiera causar, por cuanto cada uno de los propietarios tiene sólo una
parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia no puede
realizar actos mediante los cuales se adjudique el derecho depropiedad de los
restantes comuneros.
En cambio, este tipo de innovaciones puede llevarse a cabo si media el consentimiento de los propietarios expresado en asamblea y por las mayorías que
fije el reglamento de propiedad y administración (art. 2056, inc. ñ).
A pesar que la norma bajo análisis no lo dice expresamente, la mejora a realizar debe resultar en beneficio común, por ejemplo constituye unaobra nueva:
colocación de un cierre electrónico en el portón de la cochera; automatización
de los ascensores; colocación de un equipo electrógeno; por su parte, implica
una mejora la remodelación del hall de entrada del edificio; el cambio de reves-

timiento del frente; el cambio de los receptores del servicio de portero eléctrico,
etc.
1. Informe técnico
La decisión de la mayoría puede ser...