4ea085c660f1aDESALOJO 2006


JUICIO DE DESALOJO

1. Concepto.
Es el instrumento idóneo por su sumariedad, para reintegrar en el uso de la cosa a quien reclama su libre disposición, excluyendo a los que ningún título pueden invocar para su ocupación.
Su objeto entonces se limita a lograr la restitución de la cosa, por lo que queda excluída la pretensión del cobro de alquileres, mejoras o deterioros (art. 765 CPC) los quedeberán iniciarse por ante el mismo tribunal (art. 7 inc. 3) por las vias legales correspondientes (PVE, Ejecutivo u Ordinario).
Cabe remarcar que su procedencia se supedita a que la obligación de restituir y su exigibilidad surjan claramente de autos, por lo que todo debate que a su respecto requiera mayor amplitud o prueba –v.gr. posesorio, o real- desborda la acotada continencia del marco deeste proceso sumario.
Por su parte cabe adelantar que no procede el juicio de desalojo contemplado en el art. 750 y ss. del CPC, cuando la desocupación deba hacerse vía ejecución de sentencia de otro juicio, o cuando las leyes hayan establecido un procedimiento especial. Ejemplo: Ejecución de la sentencia recaída en un proceso ordinario por incumplimiento contractual, tratándose de laventa de un inmueble; Leyes especiales establecieran un procedimiento específico de desocupación (ley nacional 13.246: arrendamientos rurales, leyes provinciales 5350: desocupación de inmuebles del estado provincial; y 6394: plazo de desalojo en el arrendamiento del bien expropiado).

2. Legitimación activa.
Si bien el CPC nada dice, se encuentra legitimado activamente, todo aquél que tiene underecho de uso y goce sobre la cosa, es decir que además del propietario, están legitimados para entablar el desahucio, el locador, el poseedor (art. 2351 CC), el usufructuario, el usuario, el comodante, etc.
2.1. Casos que pueden presentar duda en relación a la legitimación activa
1)Propietario que no recibió la tradición de la cosa. Ej. El adquirente por escritura pública de un inmueble alquilado aun tercero por el anterior propietario, puede una vez vencido el plazo locativo, accionar por desalojo, si éste se niega a restituir el bien. Ello por cuanto, el derecho a la cosa supone la posibilidad de emprender todas las diligencias para hacerlo efectivo (art. 2516 CC). Por cierto que igual derecho tiene tal adquirente en relación a precaristas.
2) Adquirente por boleto de compraventa. Laacción de desalojo compete no sólo al propietario o titular dominial, sino a todo aquel que tenga un derecho de uso, goce o disfrute del inmueble sea poseedor “animus domini”, usuario usufructuario o adquirente por boleto de compraventa que efectivamente esté en posesión de la cosa, conforme lo prevé expresamente el art. 2355 CC.
3)Actor que invoca una calidad y prueba otra. Ej. en un juicio dedesalojo iniciado invocando comodato o carácter de precario del locatario, cabe preguntarse qué ocurre si el actor acredita ser propietario, y no su carácter de comodante. En tal1 supuesto, la ausencia de prueba respecto a la calidad invocada, no enerva la procedencia de la acción de desalojo, tal falencia queda suplida ante la demostración de ser el titular dominial. Asimismo se cuestiona si talsolución importa una transgresión al principio de congruencia.
Al respecto cabe señalar que el Tribunal Superior, se ha expedido(1), manifestando que la acción procede aunque se demande en carácter de comodante y sólo se acredite ser propietario. La acción de desalojo procede contra cualquier tenedor obligado a restituir el inmueble (art. 750). Al propio tiempo ha sostenido que admitir la demanda entales condiciones –es decir aunque no se ha probado el carácter invocado- no implica violación al principio de congruencia, toda vez que la congruencia en la causa de la pretensión - no se ve afectado por el hecho de que se demande en carácter de comodante y sólo se acredite ser propietario. Ello pues de los hechos invocados en la demanda como sustento de la pretensión o en la sentencia como...