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Viernes 4 de Septiembre de 2010

Lic. Cecilio González Márquez

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Teoría del hecho y el acto jurídico
El de arrendamiento es un contrato y es un acto jurídico bilateral

5 efectos generales de los contratos:
Obligatoriedad
Intangibilidad
Relatividad
Oponibilidad
Seguridad





Sábado 5 de septiembre de 2010

Elementos personales

Es importante analizar de éstos lacapacidad y la legitimación para ser arrendador o arrendatario

Arrendador

Puede serlo por regla general todo aquel que tenga capacidad general para contratar, la que se adquiere con la mayoría de edad.

¿Los menores de edad pueden ser arrendadores? Sí, a través de la representación que puede ser (legal o judicial, voluntaria). Los representantes de los menores son los que ejercen sobre ellos lapatria potestad, los tutores.

En el caso de los padres, deben ser ambos, pues no basta con el consentimiento de uno solo de ellos (art 437 cca).

Los menores pueden ser arrendadores sin representación, siempre y cuando el bien arrendado sea producto de su trabajo (art 450 cca)

(Art 451 cca.) Como el arrendamiento es un acto traslativo de uso, no de propiedad, éste es un acto de administración.

(Art458 segundo párrafo, renglones uno y dos cca) Aunque éstos no refieren que, para el efecto, se necesite autorización judicial, se interpreta que sí en razón del primer párrafo, toda vez que el que puede lo más, puede lo menos. Además esto solo será para el caso de bienes que no hayan sido adquiridos por su trabajo pues el 451, permite la libre administración de los bienes que hayan adquirido porsu trabajo.

Copropiedad
(Art. 2274 cca.- No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios) Esta es una norma prohibitiva, y no obstante que exista mayoría de porcentaje en la copropiedad de alguno de los copropietarios, se necesitan el consentimiento de todos.

Sociedad conyugal
(art. cca) ¿Puede uno sólo de los cónyuges arrendar un bieninmueble adquirido por ambos?

Para actos de dominio (enajenación y gravamen) siempre debe haber el consentimiento de ambos cónyuges.

Para actos de administración,

Los representantes de personas morales para que puedan celebrar contratos de arrendamiento, necesitan:

1. Tener por objeto directo o relacionado el arrendamiento de inmuebles (la capacidad de goce las personas morales esta limitada por elobjeto social)
2. Poder para actos de administración.

El administrador único, el consejo de administración o el liquidador no necesitan poder para celebrar contratos de arrendamiento.

(Art 665 y 667 cca)

Arrendatario

La capacidad general legal se necesita para ser arrendatario.
Puede ser arrendador del mismo bien del que es arrendatario (subarrendamiento)

Excepciones:

Incapacidadesespeciales para ser arrendatarios
Magistrados, jueces y cualquier servidor público (arts. 2275, 2276 cca)
Los tutores y algunos de sus familiares respecto de los bienes de los pupilos (art. 592 cca)


Elementos reales

La cosa, el precio y el tiempo o plazo

La cosa

Bienes muebles o inmuebles.

Hay cosas que no pueden ser objeto de arrendamiento:
Las que no reúnan las condiciones de salubridad e higiene(art 2319 cca) Estaría afectado de inexistencia porque el objeto es un elemento de existencia de los contratos.
Los bienes de uso y habitación porque son estrictamente personales (art 1063 cca)
Los bienes que constituyan el patrimonio de familia no pueden ser arrendados salvo por justa causa o previa autorización judicial para rentar hasta por un año (art 764 cca

El precio

El precio en elarrendamiento de casa habitación debe ser en moneda nacional

Debe ser cierto, conmutativo (aleatorio o mixto)

El tiempo

(Art 2269 párrafo segundo. cca) Vigencia máxima de un contrato de arrendamiento para fincas urbanas:
10 años, si es casa habitación
15 años, si es comercio
20 años, si es industria

En el caso de fincas rusticas no se señala en el código ningún plazo máximo.

(Art 1014 cca) El...