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CASO PRÁCTICO




1.- Un constructor, don Pepe Rajola, al que le fueron muy bien los negocios hace unos años, construyó un edificio compuesto por dos locales en planta baja con salida a la vía pública y cuatro pisos altos con dos viviendas por piso (8 viviendas).

Debido a la crisis económica y la presión de las deudas, el Sr. Rajola sufrió un infarto y falleció dejando, además de sudesconsolada esposa, seis hijos a los que nombra herederos por partes iguales.

Cuando van a aceptar la herencia se plantea la siguiente cuestión: ¿es necesario que constituyan el edificio en régimen de propiedad horizontal o pueden aceptar la herencia y adjudicárselo entero por sextas partes indivisas?
Aun en el supuesto de que se hubiese hecho la división horizontal, cabría que losherederos se adjudicasen en proindiviso cada uno de los elementos que integran el inmueble. Quiere ello decir que:

1. Si no se realizó la declaración de obra nueva y división horizontal, las adjudicaciones se realizarán por sextas partes indivisas, sobre la totalidad del inmueble.
2. Si se realizó la división horizontal, cada uno de ellos se adjudicará una sexta parte indivisa de cada uno de loselementos que integran la propiedad horizontal. De igual modo podrán adjudicarse, cada uno de ellos, el pleno dominio de los diferentes elementos que integran el inmueble, de modo que cada uno de ellos adquiere la totalidad de alguno/s elementos.

2.- Como las deudas les apremian deciden vender un local comercial a un comerciante que quiere montar una tienda de etiquetado de lápices.
Para podervender dicho local ¿es necesario la previa constitución del régimen de propiedad horizontal?
No es necesario. Cabe transmitir una participación indivisa del inmueble que otorgue el derecho a ocupar un local/elemento determinado

¿Quién o quienes deben establecer las cuotas antes de la venta?
Las cuotas de participaciones deben ser fijadas por quienes sean propietrario en el momento de fijarlas mismas.
¿Y si la venta se hace en el mismo momento que la constitución de la propiedad horizontal?
Las cuotas de participación en los elementos comunes deberán ser fijadas por quienes constituyan la propiedad horizontal
¿ Las cuotas deben ser en proporción a los metros del piso necesariamente?

De conformidad con lo dispuesto en el art. 3 b) de la LPH, la cuota de participación seatribuirá con relación al valor total del inmuebel y referida a centénsimas del mismo.

Por su parte, el párrafo segundo del art. 5 de la LPH establece que para la fijación de la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazmaiento interior o exterior, su situación y eluso que se presuma racionalmente que va aefctarse de losserviico o elementos comunes
¿Pueden los estatutos excluir al local comercial de los gastos de limpieza y mantenimiento de la escalera, puesto que no lo utiliza para su acceso?

No existe impedimento alguno que en el título constitutivo o en los estatutos se establezcan normas que exoneren a los locales comerciales de la contribción a los gatsos de limpieza y mantenimiento de laescalera, máxime si no tienen acceso a la misma.

3.- En el título constitutivo deben describirse tanto el inmueble en su conjunto como los elementos independientes (pisos o locales). Entonces:

¿es necesario establecer la superficie de cada piso, aunque quieren hacer dúplex en el futuro?
¿ el número de baños de cada piso?
¿ los lindes del rellano de entrada?
¿ la cuota de participación de cadaelemento privativo?

4.- Otorgada la escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, ¿es necesario nombrar Presidente?

¿Puede desempeñar dicho papel la pobre viuda para que tenga una tarea, aunque los pisos se hayan adjudicado en la herencia a los hermanos Rajola?
¿Dónde deben diligenciar el Libro de Actas?

5.- Adjudicándose los pisos a los seis hermanos por sextas...