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TRIBUTACIÓN DEL MAYOR VALOR EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES RAÍCES

El mayor valor en la enajenación de bienes raíces, como también en el caso de la enajenación de derechos o cuotas respecto de los mismos, puede estar afecto a dos formas de tributación. La primera de ellas es el régimen general, en segundo lugar, la renta también puede liberarse de esta tributación cumpliendo determinadosrequisitos, que al verificarse calificará al mayor valor como un ingreso no constitutivo de renta.

Una situación particular la encontramos en la enajenación del usufructo sobre bienes raíces, donde el Servicio de Impuestos Internos interpretó que también era aplicable el régimen establecido en la letra b), del N.° 8, del artículo 17 de la LIR, por cuanto el artículo 580 del Código Civil establece queel usufructo que se ejerce sobre un inmueble es un derecho real inmueble, por lo tanto, su enajenación constituye una enajenación de tales bienes.

Estos requisitos, antes de la modificación incorporada por la Ley N.° 20.630, de 2012, eran los siguientes:
1. Que los bienes raíces, los derechos o cuotas sobre ellos, poseídos en comunidad, no formen parte del activo de empresas que declaren surenta efectiva en la Primera Categoría.
2. Que no exista habitualidad en este tipo de operaciones.
3. Que la enajenación no se realice a una sociedad donde el enajenante tenga determinada participación o tenga interés.
HABITUALIDAD EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES RAÍCES

La habitualidad en la enajenación de bienes raíces, derechos o cuotas sobre ellos, de conformidad al inciso primero del artículo18 de la LIR, provoca que el mayor valor obtenido en este tipo de operaciones quede afecto al régimen general de tributación, sin embargo, la ley no define lo que se debe entender por habitualidad.
No obstante lo anterior, el inciso segundo del mismo artículo 18, permite al Servicio de Impuestos Internos calificar la habitualidad en estas operaciones, considerando el conjunto de circunstanciasprevias o concurrentes a la enajenación, oportunidad donde el contribuyente estará obligado a probar lo contrario, vale decir, que no existe habitualidad.
Por su parte, el Servicio mediante la Circular N.° 158 de fecha 29 de diciembre de 1976, entrega algunos elementos de juicio que deben tenerse presente para calificar la habitualidad de un contribuyente en la enajenación de acciones, las queresultan aplicables también, a la enajenación de bienes raíces, derechos o cuotas sobre bienes raíces.
Las instrucciones se pueden resumir de la siguiente manera:
• Cuando las operaciones de que se traten constituyan la actividad principal del contribuyente.
• Cuando las operaciones aparezcan como uno de los objeto del pacto social, aunque no sea principal.
Por otra parte, agrega la instrucción,que de no concurrir las circunstancias señaladas, deberán considerarse determinados factores con el objeto de establecer, en términos generales, la intensión o el ánimo que tuvo el contribuyente para adquirir los bienes enajenados o realizar tales operaciones.
Dichos factores son los siguientes:
• Si se producen compras y ventas en un mismo ejercicio comercial.
• Lapso que ha mediado entre lafecha de venta de los bienes y la fecha de su adquisición.
• La necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para adquirir tales bienes.
• Número de operaciones de compras y ventas realizadas en cada ejercicio comercial.
El art. 18, establece presunciones de habitualidad, la primera de ellas constituye una presunción de derecho la que se aplicará en las siguientes situaciones, bajo la condiciónque la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, según sea el caso:
• En los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales.
• En la venta de edificios por pisos o departamentos.
La segunda presunción, es una presunción simplemente legal. Esta presunción se aplicará bajo el requisito que entre la adquisición o construcción de bien raíz y...