Actividades Derechos Reales

Función calificadora del registro

Ud. es dueño de una inmobiliaria a la que concurre uno de sus principales clientes, Vicente González, que ha adquirido un inmueble, a los fines de realizar la siguiente consulta:
Vicente ha concurrido como comprador a la escribanía de Rafia, Titular del registro 231. En el acto de escrituración no asistió el vendedor, sino que le dejó al escribano un poderespecial de venta común. Éste, para salvar su responsabilidad, ha pedido subsistencia de mandato en el Registro de la Propiedad, el cual le informa que el mandato subsiste (en los hechos el vendedor ha fallecido, pero dicha circunstancia no es conocida por el Registro ni por el escribano, ni por el comprador).
Una vez otorgada, la escritura pública es presentada para su inscripción.
A partir de loexpuesto:
a.- Vicente González le pregunta si tal acto es calificable por el Registro, es decir, objeto de observación. Fundamente su respuesta.
b.- También le consulta el siguiente supuesto: ante el mismo escribano está por firmar otra escritura de venta referida a otro inmueble. Por la parte vendedora a la firma de la escritura comparece solamente el marido, pese a que es un bien ganancial, yfaltaría el asentimiento conyugal de la esposa, que establece el art. 1277del Código Civil.
b.-1.- Teniendo en cuenta la función calificadora: ¿qué hace el Registro frente a esta situación? Desarrolle la respuesta.
b.2.- ¿Qué ocurriría si González, en el carácter de comprador, fuera curador del vendedor en relación a la función calificadora del registro? Fundamente la respuesta.

Respuestas:a) Considero que la escritura no es calificable por el registro, es decir, que no pueden observarlo.
Al analizar la escritura, el registro verificara las formas del documento y lluego la subsistencia del mandato otorgado por el vendedor a el escribano Rafia. Como dicho mandato subsiste en el registro y la muerte del vendedor mandante no es un hecho ostensible por el registro, no tienen motivopara observar el documento (considerando que no alla otro tipo de error o vicio).

b) 1_ Si la escritura publica es ingreada al registro faltando el asentimiento conyugal de la esposa, el registro tiene 30 dias para analizar el documento y, en este caso, observarlo por la falta de dicha firma.
En este supuesto se trata de una nulidad relativa, porque el vicio es subsanable. Consecuentemente,cuando el registro observa el documento, lo inscribe provisoriamente por 180 dias corridos y lo devuelve para que el error pueda ser subsanado.
Este vicio se subsana por medio de una escritura rectificatoria en donde la esposa dé el asentimiento.

b) 2_ Si González, en el carácter de comprador, fuera curador del vendedor
Cuando el registro analizare el documento ingresado notaría que elcomprador, Gonzales, habria de ser tambien el curador del vendedor. Estan prohibidas las operaciones de compraventa entre curador y pupilo; por lo que se trataria de un acto mulo, viciado de nulidad absoluta por no ser subsanable. Consecuentemente, el registro rechazaria el documento pero tambien lo inscribiria provisoriamente por el plazo de 10 dias corridos.

La tradición como sistema de publicidadUd. ha sido designado martillero en una causa judicial. En el oficio de embargo en donde se lo autoriza al diligenciamiento, consta que deberá constituirse en el domicilio de calle La Rioja 1146, ciudad de Córdoba y proceder a embargar los bienes muebles que allí se encuentren de propiedad de Jorge Llanos.
Cuando Ud. se constituye en el domicilio precitado junto al Oficial de Justiciadiligenciando el mandato judicial, se apersona una señora que se identifica como Rosa García, quien dice ser suegra de Llanos, manifestándole que la computadora que va a embargar es de su propiedad por haberla pagado y retirado de un negocio céntrico. Enterado Ud. de esta situación le requiere le exhiba la factura, pero la señora García le manifiesta que la ha perdido.
a.- ¿Puede Ud. embargar la...