Activos Inmobiliarios

“LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN  EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS". 

Ing. Alfredo Giorgana de la Concha 1

" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS” Valor razonable o Fair Value: Antecedentes Hasta antes de los 80’s el costo histórico reflejaba adecuadamente la situación financiera de inversionistas y acreedores de bancosEl mundo cambió dramáticamente con la desregulación de tasas de interés; se creó, en general, un ambiente económico volátil. El costo histórico dejó de ser una medida realista para las instituciones financieras. Las cifras del mercado eran más realistas y adecuadas para la toma de decisiones. En 1987 se crea el Appraisal Standards Board (ASB) de la Appraisal Foundation y nacen las normas USPAP(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)

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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS” Valor razonable o Fair Value: Antecedentes A partir de 1990 se inicia la generación de una serie de normas y disposiciones tendientes a establecer la “contabilidad a valor de contabilidad mercado” (Mark to Market) En 1996 el Financial AccountingStandard Board (FASB) de los EUA emite la norma SFAS (Statement of Financial Accounting Standards) 157 “Medición del valor razonable” (“Fair Value Measurement “)* Esta norma define el concepto de valor razonable (Fair value) y establece las condiciones para su medición y revelación, de acuerdo a los principios contables generalmente aceptados (PCGA ó GAAP).

*ASC 820, según la codificaciónactualizada del FASB

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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS” Valor razonable o Fair Value: Definición  Según ASC 820

“El precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por traspasar un pasivo en una transacción ordenada o regular ( d l ) entre participantes d l d d l (orderly) i i del mercado en la fecha de la medición”.4

" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS” Valor razonable o Fair Value:  Definición según ASC 820  Implica: 1) Precio de salida: el que se recibiría por vender el activo o se pagaría por transferir el pasivo 2) Transacción ordenada: exposición en el mercado durante un tiempo razonable, antes de la consumación de la venta (no hay compulsión) 3)Mercado principal: representa el mercado en el cual la entidad que reporta vendería el activo o transferiría el pasivo con el mayor volumen y nivel de actividad posibles 4) Mercado más ventajoso: en ausencia de un mercado principal, aquél que maximice monto que se recibiría por el activo. 5

" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS”Valor razonable o Fair Value:  Definición según ASC 820  Implica: 5) Participantes del mercado: compradores y vendedores en el mercado principal (o más ventajoso), que cubren las siguientes condiciones: _No ser partes relacionadas (independencia) _Estar bien informados sobre el activo _En plena capacidad de realizar la operación _Motivados típicamente Motivados 6) Mayor y mejor uso: Valor razonable supone eluso que siendo físicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible maximiza el valor del activo o del grupo de activos dentro de los cuales el activo sujeto sería utilizado. 6

" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS” Valor  razonable en NIF:  NIF A‐6:
 NIF B‐7 :

Reconocimiento y valuación Adquisición de negocios Activosintangibles Deterioro del valor de los activos de larga duración y su disposición

NIF C‐8 : C – 15 :

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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS  INMOBILIARIOS” Valor de mercado:  Definición  Según el Appraisal Institute El precio más probable, a una fecha determinada, en efectivo o en términos equivalentes de efectivo, o en otros términos descritos con...