administracion

(Para el desarrollo de este rubro, agradecemos especialmente el asesoramiento y colaboración de varios colegas contadores y también notarios, especializados en temas tributarios).-
 
 
¿Qué aspectos societarios, registrales e impositivos tengo que tener en cuenta, si con motivo de la constitución, reforma, o disolución que tengo que formalizar, se encuentra involucrada la transferencia deinmuebles en Capital Federal o Provincia de Buenos Aires?: Esta consulta tiene varias posibilidades a desarrollar, por lo cual lo separamos en diferentes puntos:
 
 
 
1) COMPRA DE UN INMUEBLE POR LA SA o SRL RECIENTEMENTE CONSTITUIDA:
 
- Si hubiera mucha urgencia para formalizar la compra del inmueble, primero se constituye la sociedad, se ingresa al Registro de Comercio, y se entrega unafotocopia autenticada con constancia de ingreso y número de trámite.- Con la misma se puede otorgar la compra del inmueble adquiriendo el socio “en gestión de negocios, por cuenta y orden, para y con dinero de la sociedad XX, ingresada a la IGJ con fecha XX bajo el número XX” (que son los requerimientos del Registro de la Propiedad para la compra de una sociedad en formación).- Posteriormente, lasociedad, una vez inscripta y con CUIT, firma la escritura de aceptación de la compra, y se presenta todo a inscribir al Registro de la Propiedad Inmueble.-
 
- Si no hubiera tanta urgencia para formalizar la compra del inmueble, una vez constituida e inscripta la sociedad, con CUIT, y con libros rubricados, se formaliza un acta de directorio (aunque sea unipersonal), que aprueba la compra, seingresan contablemente los importes en pesos o dólares a la sociedad por parte de los socios, firmando el convenio de aportes irrevocables para futuros aumentos de capital (que exige la IGJ), y con dichos importes el Presidente formaliza la escritura pública de compra del inmueble.- Luego, dentro de los siguientes 180 días, se tiene que formalizar una asamblea de accionistas que capitalice losaportes, y reforme el estatuto por aumento de capital, inscribiendo la reforma en el Registro de Comercio.-
 
- La normativa impositiva aplicable a esta compra sería la siguiente, (especialmente teniendo en cuenta el control que está haciendo actualmente la AFIP a las transacciones inmobiliarias en la etapa de publicaciones que hacen las inmobiliarias): Impuesto de sellos de Capital Federal: 3,6 %sobre el precio o valuación fiscal / valor inmobiliario de referencia (VIR), el que fuere mayor.- Impuesto de sellos de Provincia de Buenos Aires: 3,6 % sobre el precio o valuación fiscal / valuación fiscal impuesto al acto, el que fuere mayor.- Para el vendedor del inmueble: Si es persona física, por Impuesto a la Transferencia de inmuebles, el 1,5 % sobre el precio, salvo que tramite el certificadode no retención por bien de reemplazo de vivienda (Res. Gral. Afip 2141/06).- Si es sociedad, por Impuesto a las Ganancias, el 3 % sobre el precio o valuación fiscal, el que fuere mayor, salvo que tramite el certificado de no retención por venta y reemplazo por ser el inmueble un bien de uso con más de 2 años en el patrimonio (Res. Gral. Afip 2139 y 2140 del 2006).- Si la valuación fiscal delinmueble es mayor a $ 160.000.-, se debe presentar el Certificado de bienes registrables, formulario 381 nuevo modelo (Res. Gral. Afip 3646/93).- Si la compraventa es mayor a $ 80.000.-, el escribano informará la operación por el CITI (cruzamiento informático de transacciones importantes).- Si la compraventa es mayor a $ 350.000.-, conforme a la normativa de la UIF (Unidad de Información Financiera),la sociedad compradora deberá firmar la declaración jurada del origen lícito de los fondos, y si supera $ 1.000.000.-, deberá también acreditar dicho origen con documentación respaldatoria de dicha declaración (Ley 25.246 y Res. Gral. UIF 10/2004).- Si la compraventa es mayor a $ 600.000.-, se debe tramitar previamente ante la AFIP el C.O.T.I. (Código de Oferta de Transferencia de Inmueble),...