Administrador de Consorcios

El administrador de Consorcios

Definición:

El administrador es órgano necesario:
La existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, o sea que en materia de propiedad horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512).

A quién representa el administrador?
La ley 13.512, en sus artículos 9º, inciso a, y 11, estipulaque el administrador es el representante de los propietarios. No obstante, y en tanto reconocemos personalidad jurídica al consorcio, entendemos que es el representante del consorcio. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido,ya que a su cargo se encuentra la gestión de los intereses comunes en cuestiones que no justifiquen la convocatoria de la asamblea o que hayan sido ya resueltas por ésta; inclusive, se ha entendido que el administrador es el representante del consorcio, tanto sea interpretando a éste como persona jurídica o como conjunto de copropietarios


Rol del Administrador:

1. REPRESENTANTE LEGAL:Entendido como representación orgánica o institucional.
2. MANDATARIO: Es sólo uno de los negocios dentro de su función de representante.
3. PROVEEDOR PROFESIONAL DE SERVICIOS.








Relación entre propietario y administrador
En la relación celebrada entre el consorcio –mandante– y el administrador –mandatario– éste se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendovínculo directo entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus relaciones con el administrador. De ahí que sea el consorcio el que esté autorizado, mediante previa decisión de su órgano deliberativo, a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funcionesdesempeñadas. Es decir que, en principio, el propietario de una unidad no tiene legitimación activa para demandar al administrador del edificio que integra, por actos ejecutados con motivo de sus funciones, con lo que va dicho que no puede accionar, en forma personal, individual y directa, pidiendo la remoción del administrador o rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la acción le corresponde alconsorcio de propietarios integrantes del edificio.
Tampoco el representante del consorcio de propiedad horizontal, ejerciendo la administración que el reglamento de la copropiedad y la ley 13.512 prevén, es responsable directo frente al propietario perjudicado –en la especie por humedades y filtraciones provenientes de un departamento superior– puesto que aquél desempeña un mandatoadministrativo, y sus acciones y omisiones deben imputarse al mandante, al consorcio

Representación legal
El administrador no es representante voluntario del consorcio, sino “legal” o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano.
De ahí que no existeobstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios. Por otra parte, el otorgamiento de poder especial para asuntos judiciales o “poder general judicial”, que el administrador realice a nombre del consorcio, importa entonces un acto previo de la administración y no la sustitución de un mandato conferido alotorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representación ante “autoridades judiciales”.







Mandato del administrador:

Nombramiento
Conforme al artículo 9º de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a la redacción del reglamento, se estipula que éste debe proveer a la designación de un administrador. Dado que el reglamento debe...