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Los seguros en la propiedad horizontal
¿Por qué se debe asegurar una edificación? Independiente de la obligación legal, debemos señalar
que el objeto del seguro es trasladar a un tercero la pérdida patrimonial que pueda presentarse en un
activo, toda vez que nos veríamos forzados a reponerlo, repararlo o indemnizar a terceros por los daños
que estos bienes o nuestros representantes ocasionen;cultura de la prevención que ha dado lugar a la
institución del seguro, cuya contratación por regla general es voluntaria, pero que en determinados casos
la ley señala como obligatoria a raíz del costo que tendría para la sociedad reparar los daños que
generan determinados acontecimientos.
¿A qué obliga la Ley 675? La Ley 675 del 2001 establece como obligación legal el que la PropiedadHorizontal deba constituir pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los
bienes comunes que sean susceptibles de ser asegurados. Sin embargo, los reglamentos y la Asamblea
o el Consejo de Administración, en caso de delegación, podrán constituir pólizas que cubran no solo los
bienes comunes, sino toda la edificación.
Adicionalmente algunos reglamentos obligan a que losbienes inmuebles sean asegurados por sus
propietarios contra los riesgos de incendio y terremoto.
¿Qué pasa si no se cumple la obligación de asegurar los bienes comunes? La Ley 675 no establece
una sanción, pero los obligados a constituirlas responderán ante los afectados por su no contratación con
su propio patrimonio. De ahí que si es decisión de la Asamblea o del Consejo no asegurar, o nohacerlo
como se debe, se tendrá que dejar constancia de quien no este de acuerdo, para evitar una
responsabilidad.
¿Por cuánto se debe asegurar una edificación? Se debe asegurar a valor de reposición; este es el
valor que representa tener que construir de nuevo la edificación según los planos autorizados por las
autoridades municipales. Normalmente este valor se actualiza día a día, lo cualdebe ser contratado en la
póliza mediante el anexo denominado Índice Variable. Para el caso de la maquinaria, anualmente se le
debe solicitar al proveedor de cada equipo, que cotice su costo de reposición a nuevo. Se debe tener
especial cuidado en el costo de las subestaciones, motores y ascensores, determinando claramente qué
incluye este costo, toda vez que algunas veces las cifras dadas porellos no incluyen la instalación o
acometida.
Se recomienda en caso de no tener conocimiento técnico sobre el valor de la edificación, contratar
periódicamente un avalúo de reposición de la edificación, con peritos avaluadores de reconocida
trayectoria.
De no estarse bien asegurado, podría presentarse la figura del infraseguro, el cual se presenta cuando el
valor asegurado es inferior alvalor de reposición, y que se encuentra reglamentado en el Código de
Comercio (artículo 1102) donde la compañía aseguradora solo está obligada a indemnizar la pérdida “a
prorrata” de la cantidad asegurada y no asegurada. En este caso, el propietario de la edificación se
considerará como asegurador del valor no asegurado, considerándose Coaseguradores. Igualmente
algunas copropiedades pactan conlas compañías de seguros un Coaseguro, el cual es realizado con el
objetivo de reducir el valor de la prima de seguros, donde se determina que la edificación no será
asegurada en el 100% del valor de reposición, sino en un porcentaje determinado. En algunos casos este
coaseguro es obligatorio, cuando la aseguradora no cubre el 100% de los daños que se presenten y la
cobertura es limitada, locual se presenta comúnmente en la cobertura de Actos Mal Intencionados de
Terceros, que es limitada sobre algunos bienes por la situación de seguridad que se presenta en el país.
¿Qué bienes comunes se deben asegurar? La ley de forma general y cada reglamento en particular
establece los bienes comunes que integran la copropiedad, los cuales deben ser asegurados.

En especial queremos señalar...