Agrimensor

ANÁLISIS DE LA VALUACIÓN FISCAL DE LA TIERRA EN LA CIUDAD DE AZUL MEDIANTE LA APLICACIÓN DE TÉCNICAS MULTIVARIADAS Y SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA Entraigas, Ilda, Peluso, Fabio y Varni, Marcelo Instituto de Hidrología de Llanuras – CC 44 (B7300) Azul, Bs. As. ilda@faa.unicen.edu.ar Introducción El valor fiscal de un inmueble es el valor económico asignado al mismo por un organismo estatal.En la provincia de Buenos Aires (Argentina) la metodología valuatoria se encuentra establecida por la ley que ordena el catastro, la 10.707 y sus reglamentarias, la cual contempla que el inmueble debe ser valuado considerando la tierra y el edificio por separado. El valor de la tierra es el resultado de la combinación entre los valores básicos y las condiciones del lote; mientras que el valor deledificio es el resultante del método de reposición, en el cual se establecen valores básicos del metro cuadrado construido según las características y destino de los edificios. A fines del año 2005 la Legislatura provincial sancionó la Ley Impositiva que autorizó el revalúo inmobiliario urbano a partir de que las valuaciones fiscales eran consideradas bajas en relación a los precios de mercado, unpromedio del 40% del valor real de los inmuebles (Torres, 2006). Fue así que la Dirección de Valuaciones Catastrales, órgano dependiente de la Subsecretaría de Ingresos Públicos, realizó una serie de estudios preliminares, relevamientos y sondeos de la realidad de valores inmobiliarios de la provincia y, a partir de los mismos, las Comisiones Asesoras de cada partido de la provincia, tuvieron elobjetivo de determinar los Valores Básicos Unitarios de la tierra libre de mejoras, reflejando lo más fielmente posible la realidad local y los valores venales vigentes (sobre un lote tipo, ubicado a mitad de cuadra, de 10 m de frente por 30 m de fondo, con el frente sobre vías de comunicación que delimiten a la manzana, quinta o unidad equivalente). Finalmente, esos valores fueron incorporados ala base de datos de la Dirección de Catastro para su análisis y procesamiento, adicionándosele el componente del valor por metro cuadrado edificado con el objeto de determinar las nuevas valuaciones fiscales actualizadas. Las Comisiones Asesoras son conformadas por un representante por cada uno de los siguientes Consejos o Colegios Profesionales: Ingenieros, Agrimensores, Arquitectos, Escribanos yMartilleros y Corredores Inmobiliarios, también se suma un representante del Banco de la Provincia de Buenos Aires, más dos representantes por cada Municipalidad, y presididas por un representante del Ministerio de Economía. El presente trabajo se suma a otros que han llevado adelante análisis comparativos, aunque con metodologías distintas, en la temática de las valuaciones fiscales (Velasco yCicowiez, 2002). En este caso, el objetivo es obtener, mediante técnicas multivariadas y con el aporte de los Sistemas de Información Geográfica, Valores Básicos Unitarios de la tierra libre de mejoras en la zona urbana y periurbana de la ciudad de Azul (centro de la provincia de Buenos Aires, Figura 1) y confrontarlos con los propuestos por la Dirección Provincial de Catastro, a partir de laconsideración de las mismas variables analizadas por la Comisión Asesora local. La presente metodología podría constituirse en una herramienta para ser tenida en cuenta por las Comisiones Asesoras a fin de lograr resultados mediante un proceso más objetivo y automático.

Figura 1. Ubicación geográfica relativa de la ciudad de Azul. Desarrollo La Comisión Asesora que trabajó en el Revalúo Fiscal parala ciudad de Azul, elaboró los Valores Básicos Unitarios de la tierra libre de mejoras a partir de la consideración de variables que contemplan la distancia a elementos tales como: el centro geográfico, los centros comerciales, las avenidas, los accesos a la ciudad, los servicios básicos (pavimento, alumbrado, cloacas, gas, agua corriente), los focos contaminantes (basureros, parque industrial,...