Ajuste de Alquileres

Pactemos el alquiler

El valor de los alquileres sigue subiendo. María es inquilina y nos contó que en la renovación del contrato, el propietario le exige pactar un alquiler escalonado. ¿Esta medida es legal? ¿Qué diferencia hay con la indexación de los contratos? ¿Cómo puede lograrse un acuerdo entre propietarios e inquilinos?

Los cambios permanentes que vienen registrándose en losvalores de los alquileres hacen que los inquilinos no sepan con certeza cuanto terminarán pagando por los dos años que se fijan para este tipo de contratos. A María se le vence el alquiler y el propietario del inmueble le exige para renovarlo, que este sea “escalonado”. ¿Es esta medida legal?

Cuando las variaciones en los precios de los alquileres comenzaron a ser permanentes, especialistas enasuntos inmobiliarios propusieron las siguientes herramientas para evitar conflictos entre propietarios e inquilinos que son perfectamente aplicables a la situación que se vive en la actualidad:

-Alquileres escalonados. Se da cuando inquilino y propietario pactan aumentos predeterminados de antemano, cada tanta cantidad de meses. Por ejemplo, el propietario puede incluir en el contrato una cláusulaque diga que los primeros tres meses se pague $500, los siguientes tres meses $550 y así. Este pacto es legal.

- Renegociación periódica del contrato. Se trata de fijar una cláusula que establezca que cada cierto período de tiempo locador y locatario se sienten a repactar el contrato. Esta renegociación tendrá como intermediarios a tasadores, u otras inmobiliarias que determinen un montopromedio que remplazará al anterior y que busque beneficiar a ambos. La diferencia con la opción anterior es que en este caso no se dispone como dato del monto total de la operación. Esta cláusula también es legal y  presenta la posibilidad de resolver el contrato renunciando a plazos, preaviso e indemnización, si alguno de los dos estuviera disconforme con el nuevo precio.

Los nuevos valores puedenser establecidos tomando como referencia el promedio de los precios de los alquileres de tres inmobiliarias conocidas, especificadas en el contrato. De esta manera se pauta un precio más justo y acorde al mercado y se ahorran los ofrecimientos de las partes, que suelen ser muy subjetivos.

En los contratos comerciales, los especialistas recomiendan que, por su particularidad, locador y locatariopueden convenir, además de un monto fijo, un porcentaje en función de la tasa de beneficio que se obtiene. Esta postura se acerca a un intercambio más activo entre las partes en torno de la actividad comercial, sin que ninguno de los dos se perjudique.

-Indexación de los contratos. Mediante esta cláusula, el propietario establece que el valor del alquiler irá variando de forma indeterminada enel tiempo en función de aumentos en el índice general de precios. El inquilino desconoce cual será el valor de la cuota en los meses siguientes. Esta cláusula es ilegal. Los contratos de locación regidos por la Ley 23.091 de locaciones urbanas, no pueden ser objeto de repotenciación, indexación ni de índice oficial alguno que permita afectarlos a una actualización. Esto es así puesto que la Leyde Convertibilidad continúa vigente en cuanto a la prohibición de este tipo de ajustes.

Mucha gente sin embargo se ve obligada a firmar contratos con esta cláusula porque temen no conseguir otro alquiler mejor. Los inquilinos deben saber que aunque hayan avalado con su firma esta cláusula, llegado el momento podrán mediante carta documento intimar al propietario a que cobre el alquiler sinindexación.

Si el propietario le inicia juicio al inquilino para desalojarlo, el juez le dará la razón a este último, ya que los montos de alquiler que exige el propietario no tienen sustento legal.

Aunque el aumento no sea válido, el inquilino deberá pagarle en tiempo y forma al propietario el valor que se había prefijado en el contrato antes de la indexación de los valores. Negarse a pagar...