Alerta Alquileres

Alerta Alquileres: Conmoción por un fallo de la Justicia que golpea al sector.

En una ejecución de alquileres el demandado opuso excepción de compensación en virtud de ciertas reparaciones que había realizado para el pacífico uso y goce de la cosa. El juez rechazó el planteo y mandó llevar adelante la ejecución. La Cámara revocó el decisorio y admitió la defensa mencionada.
 
Sumario
El créditoresultante de las reparaciones efectuadas por el locatario para el pacífico uso y goce del inmueble puede ser opuesto por compensación en la ejecución de alquileres promovida en su contra, ya que ante el incumplimiento del locador intimado fehacientemente al efecto quedó abierta al acreedor la posibilidad de la ejecución por sí o por otro del débito de aquel, por aplicación de los arts. 730, 777,1200 y 1201 del Código Civil y Comercial. 
2ª Instancia.— Trelew, septiembre 11 de 2015.
Considerando: I. Que la jueza a quo por la resolución de fs. 151/155vta. rechazó las excepciones de inhabilidad de título y compensación deducidas por la demandada, mandó llevar adelante la ejecución por los montos que indicó, impuso las costas a la ejecutada y reguló los honorarios de los profesionalesintervinientes.
2. Contra esa decisión se alzó a fs. 159 la ejecutada, y concedido que fue el recurso a fs. 160 lo fundó con el memorial de fs. 161/162.
En lo conducente se agravió del rechazo de la excepción de compensación, y contrapuso el art. 1580 del Cód. Civil por las reparaciones necesarias que dijo haber realizado (conf. art. 1539 y conc. del Cód. cit.), al recaudo del art. 549, inc. 7° delC.P.C.C. y art. 818 del Cód. Civil que consideró la jueza de grado.
A fs. 164vta. contestó la ejecutante. Sostuvo que la documentación que arrimó la ejecutada no reúne los recaudos del Cód. Procesal Civil y Comercial para oponer la compensación; y que el contrato de alquiler dispone en la cláusula 7ma. que para realizar modificaciones, mejoras o ampliaciones, el contrato requería autorización previay escrita de la locadora, y por ello corren por su cuenta y quedan a favor de la locadora.
III. Así planteado el caso corresponderá revocar la resolución de fs. 151/155vta por las siguientes razones.
En concreto, conforme surge de autos, lo que la parte demandada opuso con pretensión compensatoria de los alquileres reclamados, es el importe del crédito que generó como consecuencia de larealización de mejoras urgentes y necesarias, que dijo haber realizado para habitar el bien locado, seguida de la suspensión del pago de los canon locativos por el incumplimiento del contrato imputado a la locadora. Esta situación dio lugar, según señaló, a reclamos extrajudiciales contra el actor (conf. documental agregada, fs. 46/88). No obstante ello, tales pretensiones fueron rechazadas por la locadoraejecutante afirmando, básicamente, que el bien estaba en condiciones adecuadas, que no autorizó la realización de mejoras, y desconoció los comprobantes de pago presentados (fs. 98), y también sostuvo que la excepción en cuestión no era formalmente admisible.
El crédito sustancial así invocado determinó la apertura a prueba en la instancia de grado según resolución de fs. 102 y 112, firmes. Lamisma, producida, luce agregada según da cuenta el informe del actuario de grado a fs. 149. La decisión de grado de fs. 151/155vta. consecuente, rechazó –en lo que es objeto de agravio– la excepción de compensación por considerar que su planteo no era admisible en los términos de los arts. 547, inc. 7º del C.P.C.C. y 818 y sig. del Cód. Civil. El recurso de fs. 159, según el memorial de agravios defs. 161/162, puso en crisis tal criterio, y por su tenor –y las constancias de autos– la decisión que corresponde debe hacer lugar a la compensación.
Así, pues, como tiene dicho esta Sala en la c. 188/14-CAT, S.I.C. nº 35 de 2014, con la impugnación se puso en crisis el criterio del juez de grado y con ello abrió la competencia revisora de la Alzada; y si bien ésta debe ceñirse a los puntos...