Análise de proposta de lei de arrendamento urbano

Nota Informativa e Crítica Sobre a Proposta de Lei 38/XII – Reforma do Arrendamento Urbano

I - Comentário Prévio

Esta Nota resulta de uma leitura preliminar da Proposta de Lei n.º 38/XII, submetida pelo Governo à Assembleia da República (a “Proposta”). Reservamo-nos, assim, o direito de aprofundar ou alterar a opinião aqui expressa em momentos ulteriores da análise e debate da Proposta.Focámos o nosso comentário no impacto de alguns aspectos da Proposta nos arrendamentos antigos (anteriores a 1990).

II - Geral

A Proposta cria um sistema de actualização das rendas antigas assente num modelo de negociação entre o senhorio e o arrendatário:

A negociação inicia-se com uma comunicação do senhorio ao arrendatário, através da qual o primeiro propõe ao segundo um valor de rendae um prazo de duração do contrato.

O arrendatário deve responder sob pena de, não o fazendo, se considerar que aceita a proposta.

Na sua resposta, o arrendatário pode denunciar o contrato, tendo, nesse caso, direito a ser compensado por todas as obras licitamente feitas no locado (independentemente do estipulado no contrato de arrendamento) ou propor um contravalor.

O senhorio deveresponder à proposta do arrendatário, aceitando-a ou:

i) denunciar o contrato, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas por ambos, acrescido de uma indemnização pelas benfeitorias necessárias realizadas no locado; ou

ii) actualizar a renda para um valor anual de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) doimóvel, determinado segundo as regras do IMI. Neste caso, e não havendo acordo quanto ao prazo, os contratos consideram-se celebrados com prazo certo, pelo prazo de 5 anos (podendo o senhorio opor-se à respectiva renovação com a antecedência mínima de 120 dias relativamente à data do termo).

A indemnização referida na al. i) pode ser agravada para o dobro ou em 50% quando a renda oferecida peloarrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente.

Este mecanismo de actualização de rendas é aplicável aos arrendamentos habitacionais e não habitacionais.

Contudo, a Proposta prevê diversas excepções que limitam substancialmente o alcance da actualização (ou de denúncia dos contratos) acima previstas.

A primeira grande limitação prende-secom o início da aplicação das normas relativas à actualização das rendas, que apenas irão ser aplicáveis a partir de 1 de Janeiro de 2013.

Veremos, de seguida, algumas das particularidades (e excepções) do regime, quer no caso concreto dos arrendamentos para habitação, quer no caso dos arrendamentos para fins não habitacionais.

III - Arrendamentos Habitacionais

A actualização das rendasfaz-se nos termos acima expostos, com as seguintes excepções:

(i) Arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% - neste caso não é possível a denúncia mediante pagamento da indemnização supra referida, mantendo-se os contratos com duração indeterminada, vitaliciamente. A única alteração nestes contratos consiste napossibilidade de actualização da renda para 1/15 anual do VPT do imóvel.

(ii) Arrendatários com um rendimento anual bruto do agregado familiar bruto corrigido inferior a cinco retribuições mensais mínimas anuais garantidas (actualmente, € 33.950) – durante um prazo de 5 anos a contar da resposta do arrendatário em que este alegue esta excepção, o senhorio apenas pode actualizar a rendapara o máximo de 1/15 anual do VPT do imóvel. Este valor poderá ser ainda mais limitado, pois a renda não poderá exceder 25% do rendimento anual do agregado bruto corrigido do arrendatário, ou 10% quando este rendimento seja inferior a € 500 mensais.

Findos este período de 5 anos, o senhorio pode propor novamente uma renda e um tipo de duração do contrato, sem que o arrendatário possa já...