Análisis del fallo Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel

Anu00e1lisis del fallo Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel.

Marco fáctico:
Si bien los hechos no están mencionados en el fallo, el pleito se origina con la negativa de una de
las partes a escriturar la venta de un inmueble a pesar de haberse comprometido a ello mediante
la firma de un contrato privado.
Se reúnen en acuerdo plenario los jueces de la Cámara Nac. deApelaciones a los efectos de fijar
doctrina legal aplicable en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de compraventa
voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar por parte del juez, en caso de que
el obligado se rehusare hacerlo, o debe resolverse la obligación en el pago de daños y perjuicios.

Marco Normativo:
En este fallo intentan esclarecerse los artículos1185 y 1187
•
Voto mayoritario (Podetti, Baldrich, Funes, Ruzo, Antonio Alsina, Aruáz Castex, Agustín M.
Alsina)
Por un lado, aparecen los artículos 1185, 1187 y el 1197. El primer artículo ( 1185) porque
expresa que “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por
instrumento particular [ …] no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no sehalle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer
escritura pública.” Esto quiere decir, que el instrumento particular generará una nueva obligación
y según el principio del pacta sunt servanda, los pactos se hacen para ser cumplidos por las partes.
Este principio está impreso en el artículo 1197 del código (también mencionado por el doctor
Podetti)y expresa que las partes deben someterse a ellos como a la ley misma. Por último,
aparece el artículo 1187, que dice que la escritura pública será juzgada como una obligación de
hacer y que si una parte se resistiere a hacerlo podrá ser demandada por la otra para que otorgue
la escritura pública.
Por otro lado, aparecen también mencionados en el fallo los artículos 551 y 556 de la Ley procesalen los que se lo faculta al acreedor a elegir entre el cumplimiento de la obligación por otro a costa
del deudor o la resolución de la obligación en daños y perjuicios. Finalmente, los arts. 1185 y 1187
se refieren a una obligación de hacer. Por lo que Podetti, recurre a las disposiciones del código
sobre las obligaciones de esa especie. Se refieren a la cuestión los arts. 625, 626, 629, 630,y 505.
Todos estos artículos facultan al acreedor a optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, por
el deudor, o por un tercero a costa de éste o a reclamar indemnización por daños y perjuicios,
siempre y cuando no medie imposibilidad material y no se emplee violencia sobre la persona del
deudor. Además, el art. 631 niega al deudor "exonerarse" del cumplimiento de la obligación,"ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses".

Podetti expresa entonces, que si se admite que la sentencia incumplida que condena a escriturar,
debe transformarse en una obligación de pagar daños y perjuicios, se priva al acreedor de la
elección que le confieren expresamente los arts. 505, 629 y 630 del Código Civil, 551 y 556 de la
ley procesal y se otorga al deudor la facultad de elegirentre escriturar o pagar los daños y
perjuicios, que expresamente le niega el art. 631.
•
Disidencia (Sánchez de Bustamante, Bargalló, Coronas, Méndez Chavarría, Chute) (577 y
3265)
La disidencia se apoya, en cambio, en el artículo 1184, argumentando que la compraventa es un
contrato formal por lo que si se realiza mediante instrumento privado carece de validez, es decir,
acarrea lanulidad. Por otro lado, basa su argumento en el artículo 1186 que contempla la
hipótesis de los contratos para los cuáles no es requisito esencial la escritura pública, pero cuya
existencia las partes hacen depender de esa formalidad. El doctor Bustamante, entonces hace la
siguiente interpretación del código; el convenio hecho en instrumento privado no queda concluido
como contrato de compraventa...