ANÁLISIS INTERPRETATIVO Y JURISPRUDENCIAL DE LOS ARTÍCULOS 34, 35 Y 36 DE LA LEY HIPOTECARIA

ANÁLISIS INTERPRETATIVO Y JURISPRUDENCIAL DE LOS ARTÍCULOS 34, 35 Y 36 DE LA LEY HIPOTECARIA

En primer lugar, la prescripción es una institución jurídica que cumple una doble finalidad:
a) Es un modo de adquirir el dominio y demás derechos reales, según los arts. 609 y 1930.1º CC.
b) Es un modo de extinción que afecta a los derechos y acciones de cualquier clase que sean, según el art.1930.2º CC.
Hay dos clases de prescripción:
1. Prescripción según el Registro. Es regulada en el art. 35 LH, dirigido a resolver con sus pronunciamientos la situación del que prescribe amparado en su inscripción.
2. Prescripción contraria al Registro. Es regulada en el art. 36 LH, a costa de desdibujar la figura del tercero hipotecario, en el sentido de no bastarle ya los requisitos del art. 34para quedar protegido, pues únicamente lo estará cuando además cumpla estos 2 requisitos más:
Que no conozca ni haya podido conocer esa posesión contra el Registro antes de perfeccionar su adquisición, y
Que el adquirente se haya opuesto a la misma en el año siguiente a su adquisición.
El artículo 35 LH: “A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo títulola inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.
Ámbito de aplicación de este artículo: la Jurisprudencia se ha pronunciado, de que la prescripción tiene por finalidad subsanar la falta de propiedad del transmitente, pero no convalidar los actosque en sí mismos sean nulos, resulta la coincidencia entre prescripción y fe pública registral.
Por otro lado, si se tiene en cuenta que la fe pública tiene efectos más enérgicos que la prescripción y deriva su fuerza del mismo Registro, resultará que el ámbito de aplicación de este artículo es más limitado, porque:
a) Desde un punto de vista civil, sólo se aplicará cuando se trate de derechossusceptibles de ser adquiridos por prescripción (es decir, que la inscripción del titular registral sea de dominio o de un derecho real susceptible de posesión, ya que de lo contrario no podría ser objeto de prescripción).
b) Desde un punto de vista registral, el art. 35 sólo se aplicará cuando se trate de titulares no protegidos por la fe pública registral del art. 34, ya que cuando el adquirenteestá protegido por la fe pública registral (iuris et de iure, e instantáneamente desde la inscripción), no es preciso que entre en su favor la prescripción adquisitiva.
El art. 35 LH se aplicará aplicable cuando concurran los siguientes presupuestos o requisitos:

1. El usucapiente debe ser un titular registral que tenga a su favor la inscripción de un derecho real inmobiliario susceptible deser adquirido por usucapión, y que dicho titular no esté protegido por la fe pública registral, pues ésta implica una adquisición instantánea y no una adquisición basada en el transcurso del tiempo, como sucede en la prescripción
Por tanto, como señala GARCÍA GARCÍA, el art. 35 LH es útil para los titulares gratuitos y los que les falte la previa inscripción del art. 34 LH.
2. Posesión. Eltitular registral debe tener la posesión real de la finca o derecho inscrito, posesión que debe ser “ad usucapionem”, esto es, en concepto de dueño, pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe, como exige el art. 1941 CC.
3. Tiempo. El tiempo necesario para la usucapión será el de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes, como determina el art. 1957 CC, pues la doctrina es unánime al afirmarque el art. 35 LH se refiere solamente a la usucapión ordinaria, no a la extraordinaria.

El art. 35 LH adopta 2 tipos de medidas o presunciones:
1. “Será justo título la inscripción”. La jurisprudencia muestra varios grupos de orientaciones:
a) Sentencias que no aplican el art. 35 a los supuestos de nulidad absoluta o inexistencia del título (STS 4-octubre-1969).
b) Sentencias que excluyen...