Analisis inversión hotel de montaña
MÁSTER EN DIRECCIÓN DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 2008‐2009
TUTOR: JOSE MANUEL BARRERA / ALUMNO: JOSE LUIS GARCÍA‐RUBIO JAQUOTOT
Septiembre 2009
ANÁLISIS DE PROYECTOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS TRABAJO DIRIGIDO Nº8
HOTEL DE MONTAÑA YELLOW STONE en la provincia de León
número de páginas: 14
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Septiembre 2009
ÍNDICE 1.
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.
Documento 1 Documento 2
Datos comunes a los tres escenarios. Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 Escenario 4. Alternativas al cálculo del valor terminal
3 4 4 7 8 9 10 11 11 12 13
2. 3.
3.1. 3.2. 3.3.
Anexos
Cuadro de Amortización del Préstamo Cuenta de explotación del primer ejercicio Cuadro de amortización de los activos hasta el año 10
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1.
DOCUMENTO 1 Resumen de indicadores de todos los escenarios contemplados y las conclusiones de aceptabilidad o rechazo del proyecto.
INDICADORES RELATIVOS AL DFC ESCENARIO 1 ESCENARIO 2 ESCENARIO 3 TIR CMPR VAN 18,10% 10,51% 2.654.057,67 € 19,23% 10,51% 3.061.231,18 € 16,57% 10,51% 1.718.903,48 €
Como ejercicio teórico, he calculado en VAN de los tres escenarios con un CMPC variable cada año. La amortización del capital procedente del préstamo hipotecario reduce paulatinamente el grado de endeudamiento con el banco(apalancamiento) que el proyecto tiene a lo largo de su vida. Al aumentar la proporción de fondos propios sobre la inversión, el CMPC sufre un incremento de cuyo resultado se obtiene un VAN menor que suponiendo el CMPC constante a lo largo de la vida del proyecto.
EVOLUCIÓN DEL CMPR EN FUNCIÓN DEL APALANCAMIENTO FINANCIERO DEUDA CMPR ESCENARIO 1 ESCENARIO 2 ESCENARIO 3 AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 50,00% 46,49% 42,71% 38,64% 45,04% 41,38% 37,43% 33,19% 28,63% VAN (MODIFICADO) 10,51% 10,90% 11,32% 11,77% 11,06% 11,47% 11,91% 12,38% ‐ 6.730.920,00 € ‐ 6.730.920,00 € ‐ 6.730.920,00 € 1.178.990,35 € 1.178.990,35 € 1.178.990,35 € 1.036.765,68 € 1.063.038,46 € 1.063.038,46 € 540.186,63 € 725.074,25 € 725.074,25 € 63.455,69 € 99.823,94 € 99.823,94 € 932.550,14 € 939.416,58 € 2.445.970,26 € 473.466,19 € 624.981,92 € 312.490,96 € 735.548,46 € 761.550,40 € 380.775,20 € 3.992.886,84 € 3.994.202,72 € 1.997.101,36 € 2.222.929,97 € 2.656.158,62 € 1.472.344,78 €
Los tres escenarios son aceptables pero el Escenario 2 es el de mayor TIR y VAN, por lo que debería de ser el proyecto elegido por los inversores. En los tres escenarios, la financiación se ha dispuesto de manera que nunca sobrepase el 50% del proyecto.
(El CMPC está calculado para un endeudamiento inicial de un 50%)
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2. 2.1.
DOCUMENTO 2 Datos comunes a los tres escenarios.
2.1.3. Financiación
FINANCIACIÓN DEUDA PRECIO DEL HOTEL 50% 7,50% 7,64% 3,75% 01/04/2009 1025% 50% ACCIONISTAS PRESTAMO (AMOR. FRANCESA) INVERSIÓN (INCLUIDAS NOF INI.) ANUAL NOMINAL VEN.SEMESTRAL TAE SEMESTRAL CONCESIÓN AÑOS DEUDA MÍNIMA DEUDA MÁXIMA TIR (DEUDA PÚBLICA 2009+12%)
2.1.1. Inversión
3.312.960,00 €
TIPO apart. tipo Y apart. tipo X apart. tipo Z guardaesquies plazas de garaje local comercial
UNIDADES 100 46 46 200 100 6
PRECIO...
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