Analisis microéconomico de la vivienda en españa

3. Análisis microeconómico del mercado de la vivienda en España.

- Identificad los determinantes de la demanda de viviendas. Explicad detalladamente y representad gráficamente cada uno de los desplazamientos de la curva en función del tipo de vivienda (nuevas, de lujo, segunda mano, etc…), factores demográficos y otros determinantes.

A) Factores demográficos:

• El crecimiento de lapoblación total como resultado de las variaciones experimentadas por las tasas de natalidad y mortalidad.

• La intensidad de los flujos migratorios con repercusiones sobre la localización geográfica de la población.

• La estructura por edades de la población que afecta al número y a la tipología de las viviendas demandadas.

B) Factores sociales e institucionales:

• Las fases cíclicaspor las que atraviesa la economía y la dureza con la que el desempleo afecta a determinados colectivos frena la demanda de viviendas de éstos al reducir la formación de nuevos hogares y retrasa la edad de abandono del domicilio familiar.

• La entrada de la mujer al mercado de trabajo y la mayor independencia que conlleva la percepción de rentas, estimula el abandono del hogar de un segmento de lapoblación femenina que hasta fechas recientes dependía del matrimonio como única vía de emancipación.

• Los cambios sociales que experimenta el país y en especial, la separación o el divorcio como hecho socialmente aceptado, han contribuido a la formación de hogares monoparentales así como otras formas de convivencia alejadas de las tradicionales.

C) Factores económicos:

• Laevolución de la renta. En los últimos 30 años la renta per cápita española en términos reales se ha multiplicado por tres, lo que ha supuesto cambios en el modo de la vida de los ciudadanos. Los más importantes han sido el incremento en las demandas de mejora en la calidad de las viviendas y la de segundas residencias. Las mejoras en calidad han afectado tanto a las características delas viviendas como a la localización de las mismas.

• La evolución del tipo de interés. Las condiciones financieras afectan a la cuantía y condiciones de los préstamos hipotecarios y a la rentabilidad de los activos alternativos con los que compite la demanda de viviendas. Entre las condiciones financieras hay que destacar: el tipo de interés, los gastos de la apertura y la cancelación delpréstamo, los plazos de amortización, la existencia o no de racionamiento de crédito ...

-Identificad los determinantes de la oferta de viviendas. Explicad y representad
gráficamente cada uno de los desplazamientos de la curva de oferta.

• Disponibilidad y precios de las materias primas utilizadas en el proceso productivo, incluyendo el suelo donde se edifica

• Disponibilidad de créditospara financiar la obra.

• Tiempo necesario para vender las viviendas.

• Precios esperados del inmueble

- Identificad en el mercado inmobiliario español un período caracterizado por exceso de demanda. Comentad, utilizando las curvas de demanda y oferta, los motivos y las consecuencias de dicha situación.

El concepto mercado inmobiliario lo asociamos con el marco en el cual sedesarrollan todas aquellas transiciones económicas que tienen por objeto la propiedad o el disfrute de un bien inmueble. Por tanto sus principales operaciones de este mercado son la compraventa y el arrendamiento.

Si el precio es inferior al precio de equilibrio, entonces el mercado está en una situación de exceso de demanda. En el mercado inmobiliario español en 2006 los precios de la vivienda subíandebido a un importante desequilibrio. El mercado inmobiliario español se encontraba en una situación de exceso de demanda. Es decir, en el mercado había en venta menos pisos de los que se demandaban o, equivalentemente, más compradores que pisos en venta. Por lo que mercado se compensó con subidas en los precios de la vivienda.

*MOTIVOS:

El mercado inmobiliario español experimentó una...