analsis

A continuación los aspectos más importantes a tener en cuenta en la adquisición de un inmueble:
Ley que Rige las Operaciones Inmobiliaria
Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No.
108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de
Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante lainscripción en el Registro de
Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los
requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del
comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Pasos a seguir en una compra inmobiliaria
• Aspectos preliminares: En RepúblicaDominicana es recomendable que el comprador se
asesore con abogados y notarios especializados en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier
acuerdo o de desembolsar fondos, en razón de las pocas garantías existentes en el sistema para el
comprador. Ciertas diligencias y aspectos deben tomarse en cuenta, tanto legales como
topográficos, que permitirá la comprobación necesarias para asegurar losderechos del comprador,
tales como investigación legal del vendedor, cargas y gravámenes sobre el inmueble,
comprobación física del inmueble con el titulo o constancia que soporta el derecho de propiedad del
vendedor, entre otros.
• La Promesa de Compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República
Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción deCompra, en cuya
virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el
vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en
la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien
legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos losaspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de
venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la
compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato
de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de
Compraventa bienredactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:
a. Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado,
se requerirá la firma de su cónyuge.
b. Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.
c. Precio de venta y forma de pago.
d. Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido
convenida.
e. Fecha de entrega del inmueble.f.

Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto
del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado
positivo de dichas comprobaciones.
g. Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir
la totalidad del pago de precio de venta.
Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción,no
protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las
siguientes:
a. Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna
seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o
de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al
vendedor personalmente. En los últimos años,muchos compradores de
apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los
efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor
que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para
financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava
el inmueble con una hipoteca a su favor para...