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EL RETRACTO:
El derecho de retracto es una forma de resolución del contrato de venta, sustentada en una condición resolutoria potestativa, acordada al vendedor, mediante un pacto entre las partes; o en la facultad que otorga la ley al comunero, para subrogarse en el extraño a la comunidad que, por una u otra razón, haya adquirido una cuota. (Art 1533 CCV)

Breve Reseña Histórica

Enderecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían más que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron.

Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados oconvenios accesorios:

1-     El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.

2-     El Pactum de Retrovendiendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.

3-     El Pactum Reservatidominio: por medio del cual el vendedor, acreedor  del precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.

4-     El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempodeterminado.

Etimología de la palabra retracto

*Retraheres: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Efectos del Pacto de Retro

 

1-      "Pendente Conditione"

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor  (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre ensu favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir alarrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

             En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, seránula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la pérdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

 

2-      Fallida la Condición

              Si el vendedor no ejerce el derecho deretracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho. 

3-      Cumplida la Condición

A)     Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes:

a)      El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya incorporado.

b)      Elvendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)

c)       La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede...