Apuntes de urbanismo

1. INTRODUCCIÓN

La legislación urbanística define un estatuto del derecho de propiedad del suelo que parte de un contenido normal y configura un sistema de límites y deberes concretos. Esta legislación constituye un estatuto jurídico del suelo que según la clasificación y calificación urbanística del suelo configura las facultades dominicales del mismo.
Ley 6/1988, de 13 de abril, sobreRégimen de Suelo y Valoraciones confirma:
“Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con el Cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios”
“La ordenación del uso de los terrenos y de las construcciones establecidas en el planeamiento noconferirá derecho a los propietarios a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las Leyes.”
“Las Leyes garantizarán en todo caso el reparto de beneficios y cargas derivados del planeamiento entre todos los propietarios afectado por cada actuación urbanística.”
A las limitaciones del contenido normal de la propiedad de la ordenación del suelo, se añaden los deberesurbanísticos expresados en esta misma Ley: “los propietarios deberán contribuir en los términos establecidos en las Leyes a la acción urbanística de los entes públicos”. De este modo, para que los propietarios del suelo urbanizable, en este caso Promotora S.A, puedan adquirir efectivamente e integrar en su patrimonio los contenidos adicionales del dominio, esos aprovechamientos artificiales queinicialmente no están en su naturaleza y que son los urbanísticos, deberán ceder a la Administración gratuitamente los terrenos destinados por el Planeamiento a dotaciones públicas un porcentaje de hasta el 10 por ciento del aprovechamiento que en cada caso corresponda a esos terrenos según el Plan, que costeen la urbanización y que, finalmente edifiquen en la forma y plazos previstos en dicho Plan.Es a los Planes Generales Municipales de Ordenación Urbana y las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal a quien compete la clasificación del suelo.
Este esquema nos resume los pasos a seguir hasta la construcción del edificio para su posterior comercialización (previa división horizontal e inscripción en registro).
PROCESO DE PROMOCIÓN
Suelo Rústico Suelo Urbanizable Suelo UrbanoSolarEdificio
Planeamiento Gestión Urbanización Edificación

Comenzaré por definir cada uno de los tipos de suelo para con ello entender los pasos a seguir para la transformación del mismo.
Después explicaré las gestiones (gestión, urbanización y edificación) y razón de las mismas hasta la entrega de las viviendas a losfuturos propietarios, comenzando por definir los tipos de planes, el concepto de junta de compensación, pasando por el aprovechamiento del suelo, agente urbanizador, derechos urbanísticos, licencias e inscripciones.

2. CLASES DE SUELO

En el caso que nos atañe el suelo adquirido es suelo urbanizable, del que dice el artículo 10 de la Ley 6/98:
“El suelo que a los efectos de esta Ley notenga la condición de urbano o no urbanizable, tendrá consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable”.
Éste suelo, por encontrarse integrado en un ámbito o sector para su desarrollo inmediato, es suelo urbanizable programado.
Debemos pues transformar éste en suelo urbano para poderedificar.
Con arreglo al artículo 8 de la Ley 6/98 sobre Régimen de suelo y valoraciones, tiene condición de suelo urbano:
“El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso redado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística....