Apuntes sobrederecho a la renovacion del contrato de arrendamiento del local comercial

RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE EN DONDE FUNCIONA EL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO

Particular importancia tiene el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento del inmueble en que funciona el Establecimiento De Comercio, el cual está contemplado en la legislación colombiana en el artículo 518 del Código de Comercio en los siguientes términos: “El empresario que atítulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyodestinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva” .

Del análisis de la norma transcrita se deduce que el derecho que ella contempla, lo ata a ciertosrequisitos, los cuales son:

En primer lugar, al tenor de la norma se requiere que el arrendatario sea un empresario, lo cual nos lleva a preguntarnos quien es considerado empresario por la ley y encontramos que el artículo 25 del Código de Comercio define la empresa como: “[…] toda actividad económica organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, opara la prestación de servicios. Dicha actividad se realizará a través de uno o más establecimientos de comercio” ; como se ve, la ley proporciona un concepto de empresa, de lo cual se puede deducir que empresario es toda persona que realiza o ejecuta la empresa, es decir, la actividad económica organizada en los términos del citado artículo; de manera que, la calidad de empresario es requisitosine qua non para ejercer el derecho en cuestión.

En segundo lugar, el empresario debe haber ocupado por un lapso no inferior a dos años consecutivos un mismo inmueble con un mismo Establecimiento de Comercio, nótese que la ley exige la perduración en el tiempo del mismo Establecimiento de Comercio en el mismo lugar, lo cual tiene como sustento filosófico, en el hecho que la permanencia de unEstablecimiento De Comercio en un mismo sitio genera una serie de elementos inherentes a la actividad comercial desarrollada, como por ejemplo la acreditación del mismo, lo cual naturalmente es relacionado por la clientela, con el inmueble en donde funciona y dado que dicho reconocimiento o acreditación no es generada por labor del arrendador propietario del inmueble, si no por el arrendatariopropietario del Establecimiento de Comercio, no sería justo que el arrendador sea quien obtuviera los beneficios por el trabajo desarrollado a cabo por el empresario o comerciante, labor que merece protección legal. Además, parece que detrás de la supervivencia de la empresa subyace un elemento de interés general y es que el trabajo organizado es más productivo que el trabajo meramente ocasional oesporádico, y por lo tanto se debe prevenir que el comerciante que haya realizada una actividad económica de manera organizada se vea repentinamente desalojado por el propietario del inmueble en el que desarrolla su trabajo.

Es importante mencionar, que el derecho que consagra la Ley a favor del comerciante, no constituye una vulneración del derecho a la propiedad privada del arrendador tal comoclaramente lo expuso la Corte Suprema de Justicia, a propósito de una demanda de constitucionalidad en contra del artículo 518 del Código de Comercio: “El derecho de renovación, contra lo que estima la demanda, no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones; sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya...