Arquitecta

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.

TEMA

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Valor de las Construcciones. Valoración Analítica y Valoración
Sintética. Procedimiento de Medición. Valor Unitario. Valor Intrínseco o
de Coste y Coste de Reposición. Depreciaciones.

Objetivos:
Conocimiento de la distinta metodología de valoración de las construcciones,
los procedimientosde medición de los elementos que constituyen las mismas y
las formas de reflejar la depreciación por los distintos factores que influyen en
su valor.

1. Valor de las construcciones. Valoración analítica y valoración
sintética.

La construcción es uno de los elementos fundamentales que forman parte de
un bien inmueble, junto con el suelo.
El valor de la construcción, entendido como unode los componentes del valor
de los inmuebles, se refiere al valor de todos los elementos constructivos del
mismo a una fecha determinada. Por este motivo al hablar de los métodos y
conceptos del valor de la construcción haremos referencia a los mismos
términos que al hablar del valor de los bienes inmuebles ya que, según el
principio de valor residual, el valor de un bien es la suma del valorde cada una
de sus partes.

Para conocer el valor de un bien inmueble o de una de las partes del mismo, se
puede recurrir a dos procedimientos básicos, uno aproximado o intuitivo que
sería una estimación de valor y otro más detenido con el que, mediante el
análisis exhaustivo de la información y considerando varias clases de valor
obtenidas por diferentes métodos, se llega a un juiciofundamentado.
En ocasiones el empleo de distintos métodos puede llevar a conclusiones
distintas, que será necesario comparar y cotejar intentando, en la medida de lo
posible, conciliar los resultados para ofrecer un juicio acorde con la realidad del
mercado y cuantificar el valor más probable del bien inmueble.
En definitiva podemos hablar de dos métodos:
- Valoración sintética o estimación devalor.
- Valoración analítica.
La valoración sintética da como resultado un valor lo suficientemente
aproximado cuando se cuenta con una gran experiencia a cerca del método y
un conocimiento de los valores de inmuebles y construcciones que se manejan
en el ámbito territorial objeto de estudio.
Es usual que la valoración en este caso se lleve a cabo en función de un
elemento al que aplicarlos respectivos precios o valores unitarios. Estos
elementos pueden ser:
Volumen del edificio.
Se aplica el precio unitario correspondiente al volumen obtenido por la
cubicación del edificio desde el sótano a la cubierta.
Esta valoración por volumen de edificio es adecuada para la el caso de
locales de espectáculos, naves industriales, y otro tipo de edificios en
los que la altura de laedificación es un factor determinante para su
valoración.
Superficie de las plantas del edificio.
Se aplica el precio unitario por metro cuadrado construido o útil
calculado según el uso, destino, calidad de la construcción, estado de
conservación, etc., a la superficie total construida o útil,
respectivamente desde la planta sótano a la de cubierta.

Recintos o huecos de uso determinado.
Seaplica el precio unitario corriente en la localidad a cada hueco, en
función de si el hueco es interior o exterior, y teniendo en cuenta la
situación del edificio.
Este sistema requiere siempre un estudio comparativo del inmueble
con otros análogos de la zona o entorno próximo. El valor así obtenido
es de utilidad o servicio de la edificación, en contraposición con el
propio valor dereposición o reproducción.

Igualmente se consideran valoraciones sintéticas las siguientes:
-

El valor en venta que se deduce de las distintas ventas realizadas en un
margen de tiempo próximo a la valoración, ya sea del inmueble objeto
de estudio o de otros análogos. Lo que se conoce como valor por
comparación.

-

El valor convencional que se establece en el mercado cuando entre la...