Arrendamiento Especial urbano

Lección 53. El arrendamiento de cosas.
1. El contrato de arrendamiento: concepto unitario y crítica.
2. Elementos del contrato: a) sujetos; b) cosas arrendables; c) renta; d) tiempo.
3. Contenido: derechos y deberes. En especial, la enajenación de la cosa arrendada y transmisión del derecho del arrendatario.
4. Extinción y desahucio.

Lección 54. El arrendamiento especial urbano.
1.Antecedentes y legislación actual.
2. Arrendamientos de “vivienda” y de “uso distinto del de vivienda”. Supuestos excluidos de la legislación especial.
3. Sujetos, renta y forma.
4. Duración: prórroga forzosa y tácita reconducción.
5. Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario. En especial, la reparación, mejora, y el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
6.Subarriendo y cesión. Subrogación inter vivos y mortis causa.
7. Causas de extinción, suspensión y resolución.
8. Directrices de las disposiciones transitorias


1. El contrato de arrendamiento: concepto unitario y crítica.

Evolución histórica: El Dcho Romano denomina genéricamte arrendamiento a tres modalidades diversas (justificado en la consideración de los esclavos como cosas que se extiendedespués a la configuración de la contratación del trabajo de personas libres). Hoy mejor, arrendamiento (sólo) de cosas, y contrato de obra y contrato de servicios.

Concepto 1542
Caracteres: consensual, oneroso y de ejecución continuada (goce) / sucesiva (renta)
Terminología: inquilinato

Derecho estatal y autonómico

El Cc y leyes especiales se aplican en CCAA no forales y en la prácticatambién en las forales por falta (en la mayoría) de ejercicio de la competencia civil y parquedad de la regulación existente (salvo recepción consuetudinaria y arrendamientos rústicos históricos en Navarra y Valencia) e interpretación del art. 149.I.8ª (bases de las obligaciones contractuales) y desarrollo de competencias admvas (en especial, agricultura y vivienda) que afecta a losarrendamientos.

a) La regulación del Cc es incompatible con la política pública de protección al arrendatario, por primar en él la autonomía de la voluntad (1255); no obstante es de aplicación supletoria para:
. arrtos excluidos de legislación especial (la de porteros,… y funcionarios tengan asignadas por razón de su cargo), carezcan o no de regulación específica (viviendas militares, universitarias)
.arrtos que no recaen sobre edificación en sentido legal (solar, plaza de garaje)
. muebles (automóviles, embarcaciones, aeronaves, maquinaria industrial) en defecto de condiciones generales y usos de comercio. Frecuencia del leasing operativo o renting (los gastos de mantenimiento corren de cargo del arrendador).
. empresa como universalidad (conjunto de elementos in/materiales): arrto deindustria o negocio (además del local) como unidad patrimonial con vida propia.

b) Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, de finca urbana o edificación (construcción cerrada adherida al suelo idónea para actividad humana, edificio en el sentir común aunque no se extienda a toda la finca) que se destinen a:
. vivienda: reglas imperativas (Tít. II, voluntad y Cc)
. uso distintode vivienda (y vivienda suntuaria): reglas dispositivas (voluntad, Tít. III y Cc)

2. Elementos del contrato: a) sujetos; b) cosas arrendables; c) renta; d) tiempo.

a) sujetos 1546
Legitimación (del arrendador; irrelevancia para el arrendatario)
Ordinaria: titularidad de un derecho integrado por facultades de goce transferible (propiedad, superficie, enfiteusis, usufructo, incluso elarrendatario-subarriendo; pero no uso y habitación)
13.3 LAU Extraordinaria: concertados por arrendatario con persona que aparezca como propietario de la finca en el RP o parezca serlo en virtud de un estado de cosas imputable al verdadero propietario (pseudo adquisición a non domino del arrto, aunque no reúna los requisitos del art. 34 LH).

Capacidad (del arrendador, depende de que el arrto se...