Arrendamiento

ARRENDAMIENTO
El Código Civil define al arrendamiento como el contrato por el cual “las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (2398).
Desde el derecho romano, las relaciones jurídicas establecidas entre arrendador y arrendatario encontraron su causa en el contrato, tomandosiempre, por tanto, carácter de obligacionales. No fue sino hasta 1863 cuando el jurista Troplong se percató de la gran similitud que presentaba el derecho otorgado al arrendatario con la facultad persecutoria derivada de los derechos reales, pues al haberse llevado a cabo ciertas reformas al Código Napoleón, se estableció que la enajenación del bien arrendado no constituía razón suficiente paraterminar las obligaciones ya existentes, las cuales subsistían, ligando al nuevo propietario para con el arrendatario en los mismos términos establecidos en el contrato de arrendamiento primitivo. Posteriormente, durante el período de su presidencia en la Corte de Casación francesa, dicho jurista, no obstante la revelación derivada de sus observaciones, se decantó por la noción clásica del arrendamientocomo contrato productor de derechos personales.
La corriente que califica al derecho del arrendatario con el carácter de real tiene como postulados principales los siguientes:
a) Existe una pretendida oponibilidad del derecho ante adquirentes sucesivos;
b) En el referido caso de la oponibilidad, se ceden deudas sin consentimiento del acreedor;
c) Existe una facultad de realización directa delinterés jurídico;
d) La conducta regulada por la norma es la del sujeto activo;
e) El arrendatario tiene facultades persecutorias;
f) En determinados casos, el contrato de arrendamiento es inscribible en el Registro Público de la Propiedad (fracción II del artículo 3042 del Código Civil para el Distrito Federal ); y
g) En caso de conflicto, la competencia del juez se determina por el lugar deubicación del inmueble (fracción III del artículo 156 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal).
Aclarados los puntos anteriores, guiaremos nuestra exposición partiendo precisamente de los argumentos esgrimidos por la postura que atribuye al derecho del arrendatario el carácter de real, pero sólo para determinar la precisión o imprecisión de tales argumentos y poder, si esel caso, fundamentar la postura clásica que considera al contrato de arrendamiento como productor de relaciones de obligación.
a) Existe oponibilidad frente adquirentes sucesivos
El maestro Rojina Villegas, refiriéndose a la pretendida oponibilidad de la relación jurídica derivada del arrendamiento, menciona que “…esta oponibilidad del derecho del arrendatario frente al nuevo adquirente no podríaexplicarse sino admitiendo, o su carácter real, o bien una subrogación legal..”
Atribuirle carácter real al derecho del arrendatario traería como consecuencia admitir la existencia de un derecho de preferencia y una acción persecutoria en caso de perturbación del bien, mientras que la subrogación legal solamente se ocupa de explicar el cambio de sujeto en la relación jurídica.
Por el contrario,tratar de sustentar la idea de la oponibilidad de carácter real presenta graves problemas de lógica jurídica, pues el derecho del arrendatario es oponible exclusivamente a cualquier adquirente del bien, y no erga omnes ; es decir, es un sentido de oponibilidad distinto al que encontramos presente en los derechos reales, pues, en éste último caso, el mismo está encaminado a conseguir unaindemnización en caso de intromisión ilegítima a la esfera de acción del titular del derecho, una sanción punitiva de carácter negativo, distinta a la de carácter positivo que existe en este supuesto, enfocada en mantener a un tercero bajo un régimen contractual del que no formó parte.
Además, el mismo fenómeno de pervivencia de la relación obligatoria primitiva se puede observar en la cesión de los...