Arrendamientos

TEMA 5-IV:EL ARRENDAMIENTO. Tª GENERAL.

I.- LOS ARRENDAMIENTOS EN EL C.CIVIL.- Bajo esta denominación, el CC regula tres contratos que poco tiene que ver entre sí, con funciones distintas y diferente normativa: De cosas, de obra y de servicios.
II.- EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.- (arts. 1542 a 1574 C.c.)
A) CONCEPTO.- Se trata de en un negocio jurídico de cesión de uso o disfrute. Produce latransmisión temporal de la posesión del objeto. Se define en el art. 1543 C.c: En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Se trata de un contrato consensual (arts. 1258 y 1278 C.c.), oneroso, bilateral (art. 1124 C.c.) y temporal (art. 1543 C.c.).
B) REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.-
Reguladoen el CC en los arts. ya mencionados, al existir normativa específica que regula los arrttos. rústicos y urbanos, el CC sólo será aplicable, directamente, a los no incluídos en la legislación especial.
En las materias no reguladas por la legislación especial( capacidad, nulidad del contrato, etc…) se aplicará supletoriamente el cc.
C) EL ARRENDAMIENTO EN EL CC.
1.- Capacidad de las partes.;objeto y forma.- Los sujetos del arrendamiento son el arrendador y el arrendatario. A ambos se les exige capacidad para contratar, por tanto, capacidad de obrar, que la tienen tanto el mayor de edad como el menor emancipado, que puede participar en este contrato, sin ningún tipo de cortapisa legal. En principio, al arrendador no se le exige poder de disposición sobre la cosa, puesto que con elcontrato sólo transmite la posesión, salvo que se trate de arrendamientos constituidos por largo tiempo, pues en este caso se compromete la cosa por tan largo tiempo que el arrendamiento se asemeja a un acto de disposición.

El Objeto es doble, dado que estamos ante un contrato bilateral que genera obligaciones para las dos partes. Así, en primer lugar, es objeto del contrato la cosa arrendada, quepuede ser mueble o inmueble; específica o genérica; aunque se exige que no sea consumible (art. 1545 C.c.). En segundo lugar, es también objeto del contrato, el precio, que ha de ser cierto, determinado o determinable. Puede consistir en dinero o en otra prestación, y puede satisfacerse periódicamente o de una sola vez (art. 1543).

En cuanto a la forma, rige el principio de libertad de forma(art. 1278 C.c.). No obstante debe tenerse en cuenta lo previsto en el párrafo primero del art. 1280 que exige escritura pública cuando el arrendamiento recaiga sobre inmuebles, y se constituya por mas de seis años.
2.- Obligaciones del arrendador.-

- Entregar la cosa (art. 1554-1º)
- Mantener al arrendatario en la posesión útil de la misma, haciendo las reparaciones que sean necesarias(art. 1554-2º y 3º)
- Saneamiento por evicción o vicios ocultos (art. 1553).
3.-Obligaciones del arrendatario

- Pagar el precio (art. 1555)
- Diligencia en el uso de la cosa (art. 1555). El uso será el pactado o el que se derive de la naturaleza de la cosa. En este sentido, el art. 1563 señala que el arrendatario será responsable por los deterioros causados a la cosa.
-Custodia: tiene el deber de informar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones urgentes que la cosa necesite, así como tolerarlas. Aunque si por ello es privado de toda la cosa, puede extinguir el contrato.
- Devolución de la cosa, al término del arrendamiento. Debe devolverla tal como la recibió (sin contar los menoscabos normales, sufridos por el paso del tiempo). En cuanto a las mejoraspodrá retirarlas si no causa menoscabo en la cosa arrendada; en caso contrario, no tiene derecho a indemnización (art. 1573).
4.- Extinción del arrendamiento.-
.- Se extingue por transcurrir el plazo fijado: art. 1565 cc.
.- Sin embargo, el art. 1566 cc establece una renovación tácita ( tácita reconducción), si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince...