Artículo Inmobiliaria
Páginas: 5 (1078 palabras)
Publicado: 3 de octubre de 2015
Consultorio / El dilema inmobiliario
El dilema de muchas personas ¿comprar o vivir en arriendo?
El dilema de muchas personas ¿comprar o vivir en arriendo?
Luego de realizar seis escenarios en donde se varían las condiciones de adquirir una propiedad o tomarla en renta, se detectó que solo en dos posibilidades comprar una vivienda es menos costoso.
En este artículo analizamos el mercadoinmobiliario en Colombia, comparando el costo de comprar una vivienda con el de tomarla en arriendo.
Para hacerlo fue necesario establecer:
i) el precio de venta y el canon de arrendamiento de la misma vivienda;
ii) los costos recurrentes de cada alternativa;
iii) los costos e ingresos no recurrentes y
iv) el valor presente neto en cada caso.
De esta forma, la alternativa ‘menos costosa’ seráaquella que tenga el valor presente neto más bajo en términos absolutos.
Para el precio y el valor del arriendo de una vivienda, nos basamos en los resultados de nuestros análisis previos, según los cuales el rendimiento representativo de un inmueble en Colombia, esto es el arriendo anual como proporción del precio, era cercano a 5 % en el tercer trimestre del 2013.
Así, para una vivienda de 300millones de pesos, que bien podría ser un apartamento usado de 75 a 80 metros cuadrados, estrato 4 en Bogotá (3,8 a 4 millones de pesos por metro cuadrado), un rendimiento inicial de 5 % equivale a un arriendo mensual de 1,25 millones de pesos.
Supuestos y sensibilidad de los resultados
En primer lugar, asumimos que el periodo de uso de la vivienda es de 7 años, al final del cual se vende elinmueble y se paga la deuda remanente.
Manteniendo lo demás constante, un aumento del periodo de uso hace menos costoso comprar que tomar en arriendo.
El siguiente supuesto es un punto clave del análisis: la valorización de la vivienda durante el periodo de uso. Nuestra expectativa es que durante los próximos años tenga lugar una nueva fase del ciclo inmobiliario, caracterizada por un aumento deprecios menor al de los últimos años, sin que esto implique una corrección de precios reales como la del periodo 1997-2004.
En particular, suponemos una valorización nominal de la vivienda de 5,7 % (2,7 % real) por cada año del periodo de uso, casi la mitad del promedio de 10,8 % anual entre el 2005 y el 2013. Manteniendo lo demás constante, una mayor valorización de la vivienda hace menos costosocomprar que tomar en arriendo.
Para la alternativa de compra, suponemos que se adquiere un préstamo hipotecario a 10 años por el 70 % del precio de la vivienda (máximo regulatorio).
Manteniendo lo demás constante, un aumento de la tasa hipotecaria hace más costoso comprar que tomar en arriendo.
Para la alternativa de compra también incorporamos el pago anual del impuesto predial, el costo deaseguramiento y el relacionado con mantenimiento y administración. Para la alternativa de tomar en arriendo, los costos recurrentes son el pago mensual del arriendo, que aumenta 3 % cada año (meta de inflación), y el pago de administración. Manteniendo lo demás constante, un aumento del rendimiento inicial hace más costoso tomar en arriendo que comprar.
Cuando se compra, los costos e ingresos de unasola vez son: i) el pago de una cuota inicial del 30 % del precio del inmueble; ii) el pago de costos de transacción por comprar (gastos notariales, de registro, etc.), iii) el ingreso por la venta de la vivienda al final del periodo de uso; iv) el pago de la deuda hipotecaria remanente al final del periodo y v) el pago de costos de transacción por vender.
Para la alternativa de tomar enarriendo, solo hay un costo recurrente: los derechos inmobiliarios (estudio de papeles, seguros, depósito para servicios públicos, entre otros).
EL DILEMA INMOBILIARIO: COMPRAR O NO COMPRAR
Calculamos el valor presente neto de cada alternativa bajo tres escenarios de tasa de descuento (costo de oportunidad del dinero destinado a comprar o tomar en arriendo).
El primero, y el más adecuado en nuestra...
El dilema de muchas personas ¿comprar o vivir en arriendo?
El dilema de muchas personas ¿comprar o vivir en arriendo?
Luego de realizar seis escenarios en donde se varían las condiciones de adquirir una propiedad o tomarla en renta, se detectó que solo en dos posibilidades comprar una vivienda es menos costoso.
En este artículo analizamos el mercadoinmobiliario en Colombia, comparando el costo de comprar una vivienda con el de tomarla en arriendo.
Para hacerlo fue necesario establecer:
i) el precio de venta y el canon de arrendamiento de la misma vivienda;
ii) los costos recurrentes de cada alternativa;
iii) los costos e ingresos no recurrentes y
iv) el valor presente neto en cada caso.
De esta forma, la alternativa ‘menos costosa’ seráaquella que tenga el valor presente neto más bajo en términos absolutos.
Para el precio y el valor del arriendo de una vivienda, nos basamos en los resultados de nuestros análisis previos, según los cuales el rendimiento representativo de un inmueble en Colombia, esto es el arriendo anual como proporción del precio, era cercano a 5 % en el tercer trimestre del 2013.
Así, para una vivienda de 300millones de pesos, que bien podría ser un apartamento usado de 75 a 80 metros cuadrados, estrato 4 en Bogotá (3,8 a 4 millones de pesos por metro cuadrado), un rendimiento inicial de 5 % equivale a un arriendo mensual de 1,25 millones de pesos.
Supuestos y sensibilidad de los resultados
En primer lugar, asumimos que el periodo de uso de la vivienda es de 7 años, al final del cual se vende elinmueble y se paga la deuda remanente.
Manteniendo lo demás constante, un aumento del periodo de uso hace menos costoso comprar que tomar en arriendo.
El siguiente supuesto es un punto clave del análisis: la valorización de la vivienda durante el periodo de uso. Nuestra expectativa es que durante los próximos años tenga lugar una nueva fase del ciclo inmobiliario, caracterizada por un aumento deprecios menor al de los últimos años, sin que esto implique una corrección de precios reales como la del periodo 1997-2004.
En particular, suponemos una valorización nominal de la vivienda de 5,7 % (2,7 % real) por cada año del periodo de uso, casi la mitad del promedio de 10,8 % anual entre el 2005 y el 2013. Manteniendo lo demás constante, una mayor valorización de la vivienda hace menos costosocomprar que tomar en arriendo.
Para la alternativa de compra, suponemos que se adquiere un préstamo hipotecario a 10 años por el 70 % del precio de la vivienda (máximo regulatorio).
Manteniendo lo demás constante, un aumento de la tasa hipotecaria hace más costoso comprar que tomar en arriendo.
Para la alternativa de compra también incorporamos el pago anual del impuesto predial, el costo deaseguramiento y el relacionado con mantenimiento y administración. Para la alternativa de tomar en arriendo, los costos recurrentes son el pago mensual del arriendo, que aumenta 3 % cada año (meta de inflación), y el pago de administración. Manteniendo lo demás constante, un aumento del rendimiento inicial hace más costoso tomar en arriendo que comprar.
Cuando se compra, los costos e ingresos de unasola vez son: i) el pago de una cuota inicial del 30 % del precio del inmueble; ii) el pago de costos de transacción por comprar (gastos notariales, de registro, etc.), iii) el ingreso por la venta de la vivienda al final del periodo de uso; iv) el pago de la deuda hipotecaria remanente al final del periodo y v) el pago de costos de transacción por vender.
Para la alternativa de tomar enarriendo, solo hay un costo recurrente: los derechos inmobiliarios (estudio de papeles, seguros, depósito para servicios públicos, entre otros).
EL DILEMA INMOBILIARIO: COMPRAR O NO COMPRAR
Calculamos el valor presente neto de cada alternativa bajo tres escenarios de tasa de descuento (costo de oportunidad del dinero destinado a comprar o tomar en arriendo).
El primero, y el más adecuado en nuestra...
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