articulo La Hipoteca

La Hipoteca en Cuba

Lic. Yanet Miguez Pontigo

La publicidad de los gravámenes que llega a nuestra cultura jurídica se inicia en España mediante la Pragmática de Don Carlos y Doña Juana, donde se creaba un libro que recogiera los contratos de censo e hipoteca, los cuales, no registrados, no serían oponibles al ulterior adquirente de la finca, ni tampoco podrían alegarse en juicio. Ladisposición de 1539 y otras posteriores que recuerdan su vigencia, quedaron totalmente incumplidas, hasta que en 1768 se crean las Contadurías de Hipotecas1.
El contexto jurídico, económico y social de la época nos obliga a tener en cuenta que las disposiciones sobre las Contadurías de Hipotecas no podían satisfacer las necesidades del tráfico y el crédito inmobiliarios, sobretodo porque no garantizabanla titularidad que se pretendía transferir o gravar, pero también el que prestaba con hipoteca había de fiarse de que el concedente fuera verdadero dueño de la finca gravada, pues caso de no serlo, la hipoteca era ineficaz, aunque se hubiera tomado razón de ella en la Contaduría. Además, afectaban al inmueble y se sobreponían al derecho del acreedor hipotecario las llamadas hipotecas legales, quela ley concedía a ciertos acreedores privilegiados sobre todos los bienes del deudor, sin necesidad de tomar razón de ellas en la Contaduría, y que una vez establecidas seguían a los bienes a través de cualesquiera manos por las que pasasen. Si semejante sistema podía funcionar, era porque la economía y la sociedad, hasta fines del siglo XVIII, no pedían urgentemente más: porque la enajenación noera demasiado frecuente, y porque la demanda de capitales era reducida, y así, los inconvenientes del sistema quedaban debilitados por su escasa aplicación.
Tras el Proyecto de Código Civil de 1851, se emprendió como tarea urgente, la formulación de una Ley de Hipotecas o de aseguración de la propiedad territorial, por imponerlo imperiosas razones, preponderantemente de tipo económico, que lasleyes de entonces vigentes sobre la materia dejaban sin satisfacer. Así lo ordenó el Real Decreto de 8 de Agosto de 1855.
El empuje económico que se produjo en España al tiempo de dictarse ésta, impuso la necesidad de promulgar una serie de leyes de finalidad relevantemente económica. La desamortización empezaba a mover la propiedad inmueble, las inversiones de dinero extranjero en empresas mineras,ferroviarias, y de otra índole, requerían una seguridad que solamente una Ley Hipotecaria y un Código de Comercio podían proporcionar, a la par que procedía la creación de Bancos de crédito territorial e hipotecarios.
En el contexto de finales del siglo XIX, es clara la correlación entre las leyes desvinculadoras y desamortizadoras, y el aumento de circulación que supusieron, con la necesidad dedotar de garantías y seguridad al mercado inmobiliario y al crédito territorial. Se trataba de brindar los medios adecuados para fomentar las inversiones de capital en la agricultura, conciliando la posibilidad de obtención de capitales a precios razonables, con la necesidad de seguridad en la devolución para quienes los facilitan.
La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 dio respuesta a estasexigencias, y como expresaba de modo insuperable su Exposición de Motivos, “el fin de la legislación hipotecaria es asentar el crédito territorial sobre la base de la seguridad de la hipoteca y del pago de lo ofrecido”.
Por primera vez se consagran con esta Ley los principios de publicidad y de especialidad:
-Publicidad: desaparecieron las hipotecas ocultas. Frente a la clandestinidad, la publicidadimpide que existan cargas ocultas sobre un inmueble, y que estas cargas puedan afectar a tercero. Las hipotecas tácitas se convirtieron en hipotecas legales, pero expresas.
-Especialidad: se rechazan las hipotecas generales, es decir, los pactos entre las partes en los que, casi como cláusula de estilo, se incluían en los contratos, en el sentido de que quedaban hipotecados todos los bienes del...