Avaluo De Centros Comerciales
Páginas: 24 (5882 palabras)
Publicado: 11 de mayo de 2012
1. INTRODUCCION
Desde el año 1991 en Bogotá se inaugura por lo menos un centro comercial grande y recreacional cada año, estos centros comerciales cuentan con características elementales que los diferencian de los centros comerciales medianos y pequeños, no solo por su tamaño, sino porque cuentan con elementos esenciales como instalaciones de esparcimiento y un gran número deparqueaderos, pero la diferencia fundamental se refiere al tamaño de los locales ya que en los centros comerciales grandes encontramos locales cuya área promedio es de 50 m2, mientras que en los pequeños y medianos el área esta por debajo de los 20 m2.
Los centros comerciales grandes y recreacionales, en general presentan construcciones con excelentes características constructivas y de diseñoy aunque algunos fueron construidos en los años 70s y 80s, muchos de ellos han sido remodelados y ampliados, lo que les permite seguir siendo competitivos en relación con los construidos en los últimos 10 años[1].
Se podría decir que todos los centros comerciales grandes y recreacionales son conocidos por todos los habitantes de la ciudad sin importar a que estrato socioeconómicopertenezcan, ni en que sector residan, pero es claro que no todos cuentan con el mismo éxito comercial, ya que este éxito comercial depende de la aceptación del público y del nivel de ventas que presentan los locales. Se puede concluir entonces, que son las preferencias del consumidor las que hacen que un centro comercial sea exitoso y por ende los locales que lo conforman también lo sean.Desafortunadamente la anterior afirmación no es del todo cierta, ya que dentro de cada centro comercial se presentan sectores que son mas apetecidos por los comerciantes, puesto que locales presentan una mayor rotación de inventarios y por ende los valores de mercado inmobiliario deben reflejar esta situación[2].
La UAECD se dio a la tarea de encontrar cuales eran las falencias que presentabala metodología, para mejorar en el proceso de actualización catastral vigencia 2010, la valoración de los centros comerciales grandes.
El documento presenta el desarrollo de la investigación y los resultados obtenidos.
2. DESARROLLO DE LA INVESTIGACION
2.1. RECOLECCION DE INFORMACION
El proceso investigativo inició en los primeros meses del año2009, motivado por las inquietudes surgidas a los propietarios de algunos centros comerciales respecto del avalúo catastral realizado por la UAECD, en la cual manifestaban su inconformidad con los valores asignados, esto permitió que se agregaran nuevos elementos de juicio muy válidos para tener en cuenta en la valoración de este tipo de inmuebles.
Durante este periodo se realizaronreuniones con constructores, propietarios y administradores de varios centros comerciales, los cuales compartieron con la UAECD, sus conocimientos respecto a la construcción y comercialización de los locales de los centros comerciales.
Resultado de estas reuniones se evidenciaron las siguientes situaciones:
1. No todos los centros comerciales presentan un comportamientoeconómico y de mercado inmobiliario idéntico, así queden ubicados en sectores similares y tengan características similares. Los centros comerciales son un universo totalmente distinto uno del otro.
2. Al interior de cada centro comercial es muy importante la ubicación de los locales, ya sea por su cercanía a los accesos, corredores principales, plazoletas, piso o nivel, zonas de escaleras oascensores, visibilidad del local y otras condiciones específicas que hacen que unos locales presenten mayor circulación de personas y por ende mayores probabilidades de ventas de inventarios.
3. El área de los locales es un factor determinante en la formación de los valores tanto de venta como para renta inmobiliaria, ya que a mayor área la posibilidad de comercialización disminuye por...
Desde el año 1991 en Bogotá se inaugura por lo menos un centro comercial grande y recreacional cada año, estos centros comerciales cuentan con características elementales que los diferencian de los centros comerciales medianos y pequeños, no solo por su tamaño, sino porque cuentan con elementos esenciales como instalaciones de esparcimiento y un gran número deparqueaderos, pero la diferencia fundamental se refiere al tamaño de los locales ya que en los centros comerciales grandes encontramos locales cuya área promedio es de 50 m2, mientras que en los pequeños y medianos el área esta por debajo de los 20 m2.
Los centros comerciales grandes y recreacionales, en general presentan construcciones con excelentes características constructivas y de diseñoy aunque algunos fueron construidos en los años 70s y 80s, muchos de ellos han sido remodelados y ampliados, lo que les permite seguir siendo competitivos en relación con los construidos en los últimos 10 años[1].
Se podría decir que todos los centros comerciales grandes y recreacionales son conocidos por todos los habitantes de la ciudad sin importar a que estrato socioeconómicopertenezcan, ni en que sector residan, pero es claro que no todos cuentan con el mismo éxito comercial, ya que este éxito comercial depende de la aceptación del público y del nivel de ventas que presentan los locales. Se puede concluir entonces, que son las preferencias del consumidor las que hacen que un centro comercial sea exitoso y por ende los locales que lo conforman también lo sean.Desafortunadamente la anterior afirmación no es del todo cierta, ya que dentro de cada centro comercial se presentan sectores que son mas apetecidos por los comerciantes, puesto que locales presentan una mayor rotación de inventarios y por ende los valores de mercado inmobiliario deben reflejar esta situación[2].
La UAECD se dio a la tarea de encontrar cuales eran las falencias que presentabala metodología, para mejorar en el proceso de actualización catastral vigencia 2010, la valoración de los centros comerciales grandes.
El documento presenta el desarrollo de la investigación y los resultados obtenidos.
2. DESARROLLO DE LA INVESTIGACION
2.1. RECOLECCION DE INFORMACION
El proceso investigativo inició en los primeros meses del año2009, motivado por las inquietudes surgidas a los propietarios de algunos centros comerciales respecto del avalúo catastral realizado por la UAECD, en la cual manifestaban su inconformidad con los valores asignados, esto permitió que se agregaran nuevos elementos de juicio muy válidos para tener en cuenta en la valoración de este tipo de inmuebles.
Durante este periodo se realizaronreuniones con constructores, propietarios y administradores de varios centros comerciales, los cuales compartieron con la UAECD, sus conocimientos respecto a la construcción y comercialización de los locales de los centros comerciales.
Resultado de estas reuniones se evidenciaron las siguientes situaciones:
1. No todos los centros comerciales presentan un comportamientoeconómico y de mercado inmobiliario idéntico, así queden ubicados en sectores similares y tengan características similares. Los centros comerciales son un universo totalmente distinto uno del otro.
2. Al interior de cada centro comercial es muy importante la ubicación de los locales, ya sea por su cercanía a los accesos, corredores principales, plazoletas, piso o nivel, zonas de escaleras oascensores, visibilidad del local y otras condiciones específicas que hacen que unos locales presenten mayor circulación de personas y por ende mayores probabilidades de ventas de inventarios.
3. El área de los locales es un factor determinante en la formación de los valores tanto de venta como para renta inmobiliaria, ya que a mayor área la posibilidad de comercialización disminuye por...
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