AVALUO VIA RENTABILIDAD 6

AVALUO VIA
RENTABILIDAD

INVERSION
La cantidad comprometida de dinero por
un período de tiempo, dado con el
propósito de generar flujos o pagos que
compensarán al inversionista .
INVERSIONES REALES:

-Terreno
-Casa
-Edificio
INVERSIONES FINANCIERAS:

-Acciones
-Bonos
-Fondos inmobiliarios
-Instrumentos financieros

INTERES:
 

Precio que se paga por el uso de un dinero
prestado.
 
- Interéssimple
- Interés compuesto

AVALUO VIA
RENTABILIDAD

Los edificios comerciales que son
concebidos, diseñados y construidos
para producir rentas tienen su valor en
función de su capacidad de producir
rentas, por tal razón el avalúo vía
rentabilidad está en relación directa con
las rentas que genere el inmueble.

El avalúo vía rentabilidad se puede calcular por tres
vías diferentes:

c)

a)Perpetuidad

b)

Método de tasa de descuento de
flujos netos de efectivos

Residual

METODO A

Vc =

RNA
i

Vc =

Valor Vía Capitalización

RNA

=

RNM
RBM

= Renta neta mensual
= Renta bruta mensual

DED

=

Renta neta anual

Deducciones

Fc =

Factor de capitalización

i

Tasa deseada

=

FACTOR DE CAPITALIZACION
Para el cálculo del factor de capitalización se deben de
considerar dos variables:
-Deducciones
- Tasa
DEDUCCIONES
Las deducciones que debe considerar
el propietario del inmueble son:
- Desocupación -vacíos- Impuesto municipal
Impuesto
sobre
bienes
inmuebles
- Mantenimiento
- Póliza de incendio y terremoto
- Administración
- Otros
El porcentaje de deducciones oscila
entre el 10% y el 30%.

TASA
El propietario de la edificación tiene en el inmueble, una
inversión (terreno +edificaciones) y como tal se
debe recuperar la inversión en un determinado tiempo (#
de años) y a una determinada tasa.
La tasa que se debe aplicar es la de mercado, luego de
homologar tasas de edificaciones según sea, locales
comerciales, oficinas, naves industriales, etc.
RENTA BRUTA MENSUAL
La renta bruta mensual es el monto al que se está
alquilando el inmueble.

METODO A
Vc =

RNA

Perpetuidad

iRNA = RNM x 12
Vc =

RNM x 12
i

RNM = RBM – DED
RNM = RBM ( 1 – DED )
Vc =
Fc =

Vc =

RBM (1 – DED ) x 12
i
( 1 – DED ) x 12
i
RBM x Fc

EJEMPLO
Deducciones =
Tasa =
F.C. =
Vc =

20,00%

8,00%
( 1 – 0,20 ) x 12
0,08

=

120

RBM x 120

De acuerdo con la información facilitada por el propietario los
locales rentan por mes:
Apartamento # 1 Lps. 14,200,00
Apartamento # 2 Lps. 15,000,00
Apartamento #3 Lps. 20,000,00
Local
Lps. 13.000,00
Total

Lps. 62,200,00 / mes

Vc =
Vc =
Vc =

RBM x Fc
Lps.62,200,00 x 120
Lps. 7,464,000.00

EJEMPLO
Bodega o nave industrial
Área de alquiler1.500,00 m²
RBM =

$ 4.000,00 ($2.66 / m²)

Vc =

RBM x Fc

Fc =

( 1 – Ded ) x 12 =
i

Ded =

25%

i=

Vc =

7,50%

Fc = (1-0,25) x 12
0,075

$ 4.000,00 x 120 =

= 120

$ 480,000,00

METODO B
VIA VAN – VALOR PRESENTENETO
Método de rentabilidad para obtener el valor de un inmueble a
través de los flujos netos de efectivo descontados.
Se necesita conocer
a) Los ingresos brutos anuales
b) Los egresos anuales
c) Calcular los flujos netos de efectivos
d) Fijar un horizonte (10 años)
e) Calcular la tasa de descuento o capitalización

Valor

Significado

Decisión a tomar

VAN > 0

La inversión produciría
gananciaspor encima de
la rentabilidad exigida (r)

El proyecto puede aceptarse

VAN < 0

La inversión produciría
pérdidas por debajo de la
rentabilidad exigida (r)

El proyecto debería
rechazarse

La inversión no produciría
ni ganancias ni pérdidas

Dado que el proyecto no
agrega valor monetario por
encima de la rentabilidad
exigida (r), la decisión debería
basarse en otros criterios,
como la obtenciónde un
mejor posicionamiento en el
mercado u otros factores.

VAN = 0

V A N : Suma de los flujos de caja anuales
actualizados
deducido el valor de la inversión
 
Si a los flujos de caja (cobros - pagos) le llamamos: Q1,
Q2,...,Qn
a la tasa de descuento seleccionada: k
y al desembolso inicial: A

siendo:
Q1, Q2,Q3 = 5.000, 8.000, 10.000
k = 5% (1)
A = 20.000
tendremos:

Lo que hemos hecho,...