Avaluos bodegas industriales

Universidad de San Carlos de Guatemala Facultad de Ingeniería Escuela de Ingeniería Civil

ÍNDICE GENERAL

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES RESUMEN OBJETIVOS INTRODUCCIÓN

V VII IX XI

1. CONCEPTOS GENERALES 1.1 Avalúo 1.1.1 Tipos de avalúo 1.1.2 Aplicaciones de un avalúo 1.2 Método de Capitalización de la Renta

1 1 1 2 3

2. EL PROCESO DE VALUACIÓN 2.1 Definición del problema: 2.1.1Identificación de los bienes raíces 2.1.2 Identificación de los derechos de la propiedad a valuar 2.1.3 El fin que se le dará al avalúo 2.1.4 Definición del valor 2.1.5 Fecha de estimación del valor 2.1.6 Descripción del alcance del avalúo 2.1.7 Otras condiciones limitativas 2.2 Análisis preliminar, selección y recopilación de datos 2.2.1 Datos generales 2.2.1.1 Tendencias económicas 2.2.1.2 Patrones decrecimiento de ciudades 2.2.1.3 Crecimiento poblacional

13 13 13 14 14 15 15 15 16 16 17 17 18 19

I

2.2.1.4 Fuentes de datos generales 2.2.2 Datos específicos 2.2.2.1 Fuentes de datos específicos 2.3 Análisis sobre el mayor y mejor uso 2.3.1 Mayor y mejor uso del terreno, considerado como vacío (libre, sin construcción)

19 20 20 21

23 24 25 25 27 28

2.3.2 El mayor y mejor uso deun inmueble ya construido 2.4 Estimación del valor del terreno 2.4.1 Conceptos y principios del avalúo de terrenos 2.5 Aplicación del Método de Capitalización de la Renta 2.6 Informe sobre el avalúo definido

3. EJEMPLO REAL 3.1 Definición del problema 3.1.1 Identificación de los bienes raíces 3.1.2 Identificación de los derechos de la propiedad a valuar 3.1.3 El fin que se le dará al avalúo3.1.4 Definición del valor 3.1.5 Fecha de estimación del valor 3.1.6 Descripción del alcance del avalúo 3.1.7 Otras condiciones limitativas 3.2 Análisis preliminar, selección y recopilación de datos 3.2.1 Diagrama de Gantt 3.2.2 Datos generales 3.2.2.1 Tendencias económicas

33 33 33 34 34 35 35 35 35 36 36 36 36

3.2.2.2 Patrón de crecimiento de la ciudad y crecimiento poblacional 41 3.2.2.3Población ocupada por rama en Guatemala 3.2.3 Datos específicos 3.3 Análisis sobre mayor y mejor uso 41 42 43

II

3.3.1 Mayor y mejor uso del terreno considerado como vacío 3.3.2 Mayor y mejor uso de un inmueble ya construido 3.4 Estimación del valor del terreno 3.5 Aplicación del método de capitalización de la renta en la bodega

43 45 45 47

CONCLUSIONES RECOMENDACIONES BIBLIOGRAFÍA63 65 67

III

IV

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES FIGURAS
1. Tasas de interés 2. Inflación interanual 3. Porcentaje de población por actividad económica 4. Fachada de la bodega valuada 5. Colindancias de la bodega valuada 6. Área de parqueo de bodega 7. Calle de acceso a bodega 8. Mezanine de bodega 9. Estructura metálica e instalaciones eléctricas de bodega valuada 10. Área industrial de bodegavaluada 11. Energía eléctrica trifásica 12. Baño para área de oficinas en bodega 13. Caja de flipones 39 40 44 59 59 60 60 61 61 62 62 63 63

TABLAS
I. Tabulación de datos 12 38 41 39 40 48 50

II. Diagrama de Gantt III. Producto Interno Bruto IV. PIB por rama de actividad económica V. Precios nacionales de materiales de construcción VI. Tabulación de datos obtenidos del terreno VII.Tabulación de datos obtenidos de la bodega

V

VI

RESUMEN

El presente trabajo de graduación, tiene como objetivo principal, enumerar y describir cada uno de los pasos del proceso de valuación de un bien inmueble, dando un enfoque especial al avalúo de bodegas de tipo industrial, ubicadas en el municipio de Mixco, mediante el Método de Capitalización de la Renta. Este método se basa en una tasade capitalización, la cual dependerá de la ubicación del inmueble. El procedimiento para la obtención de la misma, también se detalla en el contenido del trabajo.

Cuando se tiene la tasa de capitalización, se realiza una operación aritmética, por medio de una fórmula; para poder resolverla, es necesario tener el valor de la renta neta anual que genera el inmueble. Cabe mencionar que el...