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La Burbuja inmobiliaria española
Origen y causas

Nuestro trabajo pretende analizar las principales causas que provocaron la formación de la burbuja inmobiliaria en el periodo 1998-2005 así que las principales causas de su explosión.

Introducción
Aun en la actualidad, el mercado residencial se encuentra inmerso en la más intensa y larga recesión de la historia reciente de España. Lo cualpone de manifiesto la elevada participación tanto directa como indirecta del sector de la construcción residencial en el PIB y la interrelación existente entre actividad inmobiliaria y financiera. Los problemas actuales de solvencia de cajas y bancos, la restricción del crédito a familias y empresas, y la decepcionante evolución de la tasa de crecimiento económico tienen como una de sus principalescausas la indicada crisis inmobiliaria.
Una crisis consecuencia de un prolongado periodo de auge (1998-2005), donde los riesgos incurridos por empresas promotoras y entidades financieras fueron extremadamente elevados, y nunca observados en cualquier etapa precedente. En el corto plazo, las estrategias arriesgas fueron legitimadas por la obtención de un fácil, rápido e impresionante beneficio.No obstante, ambas olvidaron un aspecto que la reciente coyuntura inmobiliaria les ha recordado de manera cruenta: el mercado residencial reviste un carácter eminentemente cíclico, y, por ello, el precio de la vivienda, como el de cualquier otro activo es sumiso a fluctuaciones tanto al alza como a la baja.

La creación de la burbuja inmobiliaria

Durante el periodo comprendido entre 1998 y2005 el precio de la vivienda aumentó un 159,5 y un 104,1 % tanto en términos nominales como reales, respectivamente. En relación a su poder adquisitivo la compra de una vivienda costaba a una familia prácticamente el doble al final del periodo considerado.

La burbuja inmobiliaria fue consecuencia de un incremente impresionante de la demande de viviendas. Aunque la oferta aumento de formaconsiderable, no lo hizo en la magnitud suficiente ni con la rapidez necesaria para absorber aquella sin generar un elevado aumento de precios. En la creación de la burbuja, la Administración tuvo un importante papel. En ningún momento supo detener su formación y crecimiento, ya fuera por incapacidad o por desinterés.
La aplicación de tres simples medidas con impacto nulo sobre el gasto públicodestinadas a eliminar la especulación inmobiliaria y la adquisición de viviendas por parte de personas con dudosa solvencia, podría haber impedido esta situación. Dichas medidas por ejemplo consistirían en impedir las adquisiciones sobre plano, las reventas y evitar que una excesiva proporción del crédito concedido por las entidades financieras tuviera como destino la adquisición o construcción deresidencias.
No obstante, dadas sus favorables repercusiones a corto plazo sobre el crecimiento del PIB y la riqueza de las familias, el auge del mercado residencial constituía un fenómeno económico muy favorable para los sucesivos gobiernos. La elevada demande de viviendas provocaba un incremento del número de viviendas construidas, impulsaba la inversión en el sector de la construcción ygeneraba un gran número de empleos. El crecimiento de la ocupación incentivaba la llegada de nuevos inmigrantes, aumentaba la renta disponible de las familias y permitía crecer al consumo privado a un elevado ritmo. Por otra parte, el gran incremento del precio de la vivienda provocaba la generación de elevadas plusvalías, la posibilidad de acceder a una mayor financiación bancaria y una sensación deriqueza que volvía a tener una repercusión positiva sobre el aumento del gasto de las familias y el crecimiento del PIB. Este aparente círculo virtuoso provocaba la incursión del país en un elevado déficit de la balanza por cuentas corrientes y capitales (ver gráfico 2), y por tanto, hacía que la nación viviera muy por encima de sus posibilidades. No obstante, no importaba, ya que la elevada...