BOLILLA XII. Derecho romano

Derechos Reales Pretorianos

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Llamados así porque tuvieron su origen en la
protección dada por el pretor a ciertas
relaciones. Se dividen en dos grupos : el de
derechos reales de goce, formado por la
enfiteusis y la superficie —y el de derechos
reales de garantía, formado por el pignus en
sus dos variantes: la datio pignoris (entrega de
la prenda) o prenda y la conventio pig-noris
(convenciónpignoraticia) o hipoteca.

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La institución clásica que aparece como antecedente para
que Justiniano conformara, de acuerdo con necesidades y
prácticas del mundo heleno-oriental, el derecho real de
enfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis , concedida
por el estado o los municipios en forma permanente
siempre que se pagara el canon establecido, y fue
considerada por unos juristas comoresultado de una
compraventa, y por otros, de una locación. Parece haber
prevalecido esta última postura, pero, de todos modos, se
protegerá luego aquella possessio con una acción real —
actio vectigalis—, análoga a la reivindicatio, con lo que
quedó asimilada a la possessio del ager tributarüis y
stipendiarias, verdadero derecho real que constituye la
propiedad provincial.

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La enfiteusis,concesión perpetua o a largo
plazo de un fundo, confiere un derecho real de
goce similar al del usufructo, pero con las
siguientes diferencias:
*el enfiteuta puede transformar o alterar las
condiciones o el destino económico del fundo;
no el usufructuario, que debe dejar a salvo su
sustancia o esencia.

*El usufructo se extingue con la persona de su titular;
en cambio la enfiteusis es transmisible alos herederos y
puede ser cedida, siempre que se haya ofrecido una
preferente opción al nudo propietario para que pueda
quedarse con la enfiteusis por el mismo precio ofrecido
por ella o recibir un dos por ciento de ese precio
(laudemio).
*El enfiteuta adquiere todos los frutos separados—no
sólo los percibidos, como ocurre con el usufructuario y,
además, los incrementos o mejoras, como si fuera elpropietario y en abierta oposición al clásico principio de
superficies solo cedit (la superficie hace parte del suelo).

*El enfiteuta debe pagar un canon anual, con la alternativa de
perder su derecho si no paga durante tres años.

SUPERFICIE

La propiedad romana importaba el principio básico de que todo lo
construido sobre el suelo pertenecía al propietario de éste; nuestra
propiedad horizontales incompatible con ese principio. Pero, con el
antecedente de concesiones de construir y gozar de edificaciones sobre
suelo público y de la correlativa tutela interdictal del pretor, se estructuró
en el derecho justinianeo un derecho sobre suelo ajeno —la superficie—
que también, como la enfiteusis, tenía algunos caracteres propios de un
derecho de propiedad y otros propios de un derecho realsobre cosa
ajena. La superficies vino a resultar así un derecho real de total y estable
goce de un edificio a favor de quien lo había construido y pagaba un
canon anual llamado solarium —de solum (suelo).

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Frente a los otros derechos reales sobre cosa
ajena, consistentes en derechos limitados de
goce, la prenda y la hipoteca son considerados
derechos reales de garantía, pues, constituidos
sobreuna cosa, están dirigidos a ejercer
presión sobre su dueño para llevarlo al
cumplimiento de una prestación debida y
vinculan esa cosa con la eventual satisfacción
—indirecta— del crédito a través de ella.

La primera garantía real entre los romanos fue la fiducia —vocablo derivado de
fides: buena fe, lealtad, confianza—. Consistía en la alienación de una cosa —
por las formas solemnes de lamancipatio y la in iure cessio—que generaba la
obligación de restituir la cosa al mancipante o cedente, una vez pagada la
deuda que se había querido
garantir.
El acreedor podía vender la cosa si había sido autorizado a ello ; debía dar al
deudor todo lo que el precio excediera la deuda
garantida —superflunm—. Si no mediaba ese pacto y la vendía, era
responsable por la cosa ante la actio fiduciae que...