Bolilla XIV 14


BOLILLA 14: “SUPERFICIE”

ARTICULO 2114.- Concepto.
El derecho de superficie es un derecho real temporario,
que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica:

del derecho de plantar, forestar o construir,
o sobre lo plantado, forestado o construido

,según las modalidades de su ejercicio y plazo de duraciónestablecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.”

El derecho de superficie ha sido concebido de manera AMPLIA (es decir: otorgando a su titular facultades para plantar, forestal o construir. Además esas construcciones o plantaciones pueden realizarse sobre lo ya construido o ya plantado).
¿Derecho sobre cosa propia o ajena?
Enuna primera etapa el titular de dominio del terreno concede a una persona (física o jurídica), la facultad de edificar o de plantar en ese inmueble.
Mientras tal construcción no exista faltará el objeto directo sobre el que se ejercerá el derecho real de superficie. (De allí que la opinión autoral tanto nacional como extranjera, se inclina por separar el derecho de edificar de la propiedadsuperficiaria.)

Hay aquí una clara desmembración del derecho real:
El titular del terreno  conserva el dominio vacuo.
El superficiario  accede a su dominio útil (por eso dice el art. Que se constituye sobre derecho sobre cosa ajena).

Una vez efectuada la obra :
será ésta el objeto inmediato del derecho real de superficie y es sobre esa construcción o plantación se ejercerán las facultades queconforman el contenido de la propiedad superficiaria.

Analizan el derecho de superficie en sus dos manifestaciones:
el denominado ius edificandi: que es el derecho de usar un inmueble ajeno con un fin determinado (construir o plantar para hacerse dueño de su producido).

y la propiedad superficiaria: que es el derecho real a tener, mantener, gozar y disponer de lo edificado.



2. Temporalidad delderecho
La distinción entre el “derecho de forestar” y “la propiedad superficiaria”, no sólo tiene importancia para establecer la naturaleza jurídica de esta especie, sino que incide en su extensión y caracteres.

derecho real temporario, desde cuando se computa?
se entiende que éste se computará desde la adquisición del derecho, esto es, desde que el superficiario, reunidos los requisitos detítulo y modo, tiene el uso del terreno y puede comenzar la construcción o la plantación.


Art. 2115. Modalidades.
“El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones yaexistentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo”.

Art. 2116. Emplazamiento.
“El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del
régimende propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.”



1) RELACIÓN CON LA LEY 25.509. FUENTES DEL NUEVO TEXTO:
El nuevo texto otorga al derecho de superficie su máxima extensión en cuanto al destino:
no solo forestación sino también construcciones y plantaciones.Corresponde otorgar al término forestal una interpretación amplia (comprensiva de distinta plantaciones y no circunscribirla a las especies arbóreas).

Cabe destacar que no solo se podrá edificar sobre el suelo, sino también sobre construcciones ya existentes, agrega el 2116 “aun dentro del régimen de propiedad horizontal”

Emplazamiento:
el objeto del derecho real de superficie:
es un...